买受人基于无效商品房买卖合同取得房屋是否有效？深圳房子律师来回答

　　买受人基于无效商品房买卖合同或者其他无效民事行为取得房屋的，即使买受人没有过错，或者已经支付全部购房款并实际占有该房屋，买受人也不享有对该房屋的任何权利。买受人没有过错的，有权要求返还购房款；有过错的，根据其过错承担相应的民事责任。深圳房产律师为您讲解一下相关的情况。

　　已经支付了合理对价并实际市场占有房屋的买受人，不知其前手对房屋信息没有明确处分权，也未进行知识产权管理登记。根据《合同法》第五十一条和《物权法》一百零六条规定，房屋买卖双方合同的效力问题具有不确定性，买受人对房屋建设尚不系统构成一种善意取得。

　　其占有房屋的现实只在债权债务关系中具有重要意义，在物权关系中没有研究意义。买受人此时再行转让以及房屋，其转让企业行为不仅仅有合同技术转让的意义，且转让的效力不确定。

　　集资房的集资人已经支付了自己全部或大部分集资款，无论对于房屋信息是否可以交付，集资人都对其分配的在建集资房或建成集资房享有企业所有权。集资人部分集资的，集资人与建设工作单位按份享有国家所有权；全额进行集资的，集资人单独享（建筑物作为区分）有所规定有权。

　　经济适用房购买人已交钱入住的，无论购买人是否办理了产权登记，均享有房屋所有权（处分时间有限）；未入住者有权主张债权，可以请求保障性住房建设单位或者销售单位履行房屋交付等合同义务。

　　自建房屋没有办理正当手续的，房屋符合土地利用和规划要求的，建筑者对其建造的房屋享有准所有权，完善有关手续后，可以办理所有权登记。

　　由于三联单房屋信息权利人对房屋所享有的权利以及性质研究不同，其对房屋再转让问题行为的性质也各不相同。权利人因继承、受遗赠、执行生效主义法律关系文书工作或者因合法建造技术取得一个房屋的，权利人虽然我们未进行房屋土地所有权登记，但其已经实现依法管理取得一些房屋所有权。

　　根据《物权法》第二十八条至三十一条规定，法律不禁止使用此类房屋再转让，只是未办理登记不发生物权效力。对此种发展情况下的三联单房屋再转让市场行为，应认定为我国房屋所有权转让，承载该行为的物权合同能够有效。

　　物权合同是否成立后，一方当事人以三联单房屋未进行知识产权登记为由主张经济合同内容无效或要求撤销、解除劳动合同的，其主张或要求学生依法不应作为支持。受让人因产权登记起诉权利人的，诉讼中可责令权利人先行建立完善社会所有权登记，再与受让人之间进行数据所有权发生转移登记。

　　因继承、受遗赠、执行生效主义法律文书工作或者因合法建造与他人共有三联单房屋的，部分权利人再转让房屋的物权合同管理效力待定。该行为经占份额三分之二通过以上的按份共有人使用或者社会全体学生共同共有人同意后生效，否则不生效。

　　承载再转让问题行为的物权合同是否成立且生效后，一方当事人以房屋未进行知识产权登记制度或者以房屋建设存在一些其他权利人为由主张根据合同无效数据或者发展要求撤销、解除的，其主张或要求我们依法不应作为支持。受让人因产权登记起诉权利人的，诉讼中可追加其他地区共有人参加各种诉讼并责令其先行建立完善自己所有权登记，再与受让人之间进行一个所有权转移登记。

　　如果权利人通过履行有效的买卖合同取得房屋，但由于缺乏登记程序而享有房屋的准所有权，则房屋再转让行为应在不同情况下予以认定。买卖合同中债权人的前任义务全部履行的，债权人转让的行为属于房屋所有权的转让。

　　买卖合同中债权人的前任义务未履行的，权利人的转让属于房屋所有权转让（房屋债权交付除外）所附的买卖合同权利的转让。受让人请求权利人办理所有权转让登记的，可以责令权利人先行完善所有权登记，然后向受让人办理所有权转让登记。

　　深圳房产律师认为，如果影响房屋所有权登记的原因是房屋建造的缺陷而不是房屋的质量问题，司法机关可以暂停诉讼程序并启动行政救济措施，如司法咨询，使房屋建造者有权改进房屋所有权登记，然后由其受让人完成房屋所有权的转让登记。