案例简介
1999年9月,徐与吴签订了房屋销售合同:吴将201号房地产转让给徐,房价12万元,吴负责办理转让手续。1999年10月,徐支付了购房款,吴交付了房子,徐入住使用。之后,吴没有办理房屋转让手续,徐与吴失去了联系,房屋没有转让。
2017年12月,徐突然收到王委托律师的律师函和王名下所有权登记证书复印件。吴,王没有站出来。徐随后到房屋管理部门查阅相关档案信息,了解吴于2007年11月30日获得房屋所有权证书,2016年11月7日吴与王签订股票房屋销售合同,涉及房屋330万元,在合同当天提交所有权转让登记申请,2016年11月10日完成产权转让手续,王取得房屋所有权证书。
徐突然遇到这种情况,不知所措,于是咨询了律师寻求帮助。律师了解到,徐已经在这所房子里住了18年多,因为他与吴失去了联系,没有办理房地产转让;在此期间,没有人来看房子买房子或主张权益。徐和王从未见过面。然后建议徐先以吴、王为被告提起诉讼,确认合同无效,然后启动其他法律程序维护自己的权益。徐接受了律师的建议,并委托代表他提起诉讼。
在诉讼中,吴某于2018年3月12日去世,原告随后申请变更吴某继承人吴甲,吴乙为被告。
此外,申请银行流量查明:2016年12月8日,王转到吴银行卡账户300万元,来自解银行账户,2016年12月9日,吴从银行卡300万元,解银行账户300万元。
原告徐认为,吴一房两卖,违反诚信,恶意损害原告的合法权益。被告王没有现场检查房屋签订合同;未支付购房款,双方申请转让;转让登记一年后,王委托律师收到房屋;王和徐不知道,没有要求卖方吴交付房屋,直接致信徐腾出房屋;2016年12月8日,吴收到300万元,2016年12月9日取出300万元,2016年12月9日取出300万元,2016年12月9日取出300万元,时间和金额高度一致;王解释为与公司员工张汇入的投资者投资,但未提供来源证据。吴与王的房屋交易过程存在许多不合理之处,足以确定吴与王构成恶意串通,损害徐的合法权益。因此,法院要求确认吴与王签订的房屋销售合同无效。
被告王辩称,他和吴的儿子吴甲原是一家小额贷款公司的员工。因为他相信吴说房子暂时是朋友住的,所以他买房时没有进入涉案房间;解某转给王某的300万元是王某的个人理财资金;2016年12月9日,解某账户入账300万元,是公司员工张某柜台汇入的,不是吴某汇入的。王辩称,他不知道涉案房屋已经卖给了徐。他以330万元的市场价购买,并办理了产权转让。没有恶意串通,要求驳回原告的诉讼请求。
【判决结果】
一审法院判决:吴与王签订的房屋销售合同无效。
二审法院判决:驳回王、吴甲、吴乙上诉,维持原判。
【深圳房产律师解读】
张银福律师认为,合同的有效性是对当事人合意的法律评价。当事人签订的合同可能有效、无效、可撤销或有效。当事人从不同的角度对合同的有效性持不同的态度。当双方发生争议时,应当依法向法院提出确认请求。根据《民法典》第154条行为人与对方恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效(原合同法第52条第(2)项),恶意串通损害第三方利益的合同绝对无效。本案争议的焦点是吴与王签订房屋销售合同是否恶意串通,损害了徐的合法权益。
一、恶意串通的认定
恶意串通是指行为人与对方勾结,为谋取私利而损害他人合法权益的民事法律行为。在大多数情况下,权益受损的第三方当时并不知道。如果受害者想证明合同当事人恶意串通,他们往往会遇到举证困难,因为受害者不仅要证明合同当事人主观上有损害自身利益的意图,还要证明合同双方必须有相互交流的行为,这对受害者的举证非常不利。然而,张银福律师认为,他头脑中的主观恶意并非虚幻,必然会通过具体的客观行为来表现出来。在这种情况下,吴的一房两卖严重违反了诚信原则,具有明显的主观恶意。涉案房屋以王的名义转让登记。虽然没有直接证据证明吴与王恶意串通,但在房屋交易过程中存在许多不合理的地方,购房资金来源和交易原因也没有合理解释。根据最高人民法院《民诉法》(2020年修订)第九十三条恶意串通损害房屋买卖合同的另一条(4)。
二、本案诉讼策略
首先,确认合同无效纠纷是《民事案件原因条例》(2021)确定的四级原因。在本案中,涉及的财产已转让给王,王属于法律上的登记财产所有人,受法律保护。对徐来说,只有确认财产变更的原因(房屋销售合同)无效,才能撤销王的房地产登记,确认吴与王的房屋销售合同无效,是徐维护自身权益的唯一正确有效途径。
其次,通过当事人实施的行为本身,认定该行为是恶意串通。在这种情况下,原告从怀疑开始,层层询问被告王房地产交易过程中的许多不合理,如果有不合理可以忽略,在房屋销售合同中,有许多不合理,房屋销售合同异常的可能性必须大大提高,根据高度覆盖的证明标准,促使法官确信,现有证据足以证明吴与王签订房屋销售合同构成恶意串通,损害徐的合法权益,在此基础上,形成法官的自由证明,根据民事证据优势证据规则,确认合同无效。
三、关于本案恶意串通的诸多表现
(一)吴某“一房二卖”的事实行为,显示了其违背诚信原则,主观恶意明显。
(二)王某与吴某2016年11月7日签订了《商品房买卖合同》,并未对该房屋进行过实地查看,并且王某自认没有带其看过该房屋,并于2016年11月7日签订《商品房买卖合同》。
(三)王某与吴某于2016年11月7日签署了《商品房买卖合同》,并于当日办理过户手续,并于2016年11月10日办理过户。但是没有证据表明王某于当日或当日向吴某支付了购房款。这种情况和正常的房屋买卖程序和需要的时间框架是完全不同的。
(四)银行转帐记录显示,王某2016年12月8日支付给吴某的三百万元来自解某,而2016年12月9日他将300万元取走,同时解某账户中还有一笔300万元。李某提供的银行流水显示为张某从柜面汇入了解某账户,且没有提供张某资金来源及原因。李某说,解某,张某,王某,吴甲均为一家小贷公司员工,通过柜面汇给该公司的300万元资金来自于投资人,但无证据证明。吴甲、吴乙都说不清楚为什么吴某拿出300万元,也不知道这300万元去哪了。
(五)王某声称2016年12月8日解某汇给王某的三百万元系王某自有资金,但无证据证明。在法庭作证时,解某也没有向王某说明三百万元汇给王某三百万元交易理由。
(六)王某提交张某的银行账户历史交易明细并不能说明张某在2016年12月9日通过银行账户向解某汇入的资金来源,也不能反映张某在2016年12月9日前向其索取。并且王某说,账户里的钱都不属于张某,而是属于投资人的钱。
(七)王某提交的病历住院10天,但不能证明他是在2016年11月10日买房子过户至2017年12月14日才委托律师发函,提出了10天的合理理由,但无法证明他在医院接受治疗。
(八)王某委托律师向徐某发函要求腾房,但未向卖房人吴某主张交房,说明王某知道徐某居住,不排除王某与张某相互串通损害的可能性。
综上所述,从以上各方面来看,现有证据足以证明吴某与王某签订《房屋买卖合同》属于恶意串通,阻止徐某基于与吴某签订的购房合同而取得房屋所有权,是一种恶意的串通行为。深圳房产律师
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