深圳房产买卖律师分析借名买房合法有效吗？

　　近年来，我国实施的住房限购政策使得借名买房事件频发，那么借名买房的协议是否合法有效呢？谁拥有借名买房的房子？借名买房有哪些风险？

　　2015年，小梁及其妻子小黄在虹口区看中了一套房子，希望买下作为投资，但两人都是按照相关政策限购的对象(两人共有一套。小黄是独一无二的)，不能再买房了。于是，小梁和小黄请小黄的父亲黄出面买房。小黄和小梁向房屋卖方支付定金后，将剩余房款存入黄的银行账户，准备由黄向卖方支付后续房款。然而，在黄向卖方支付房款并办理网上购房签约手续的那天，他们发现自己也是限购对象(早年丧妻，单身，名下有房)。小黄和小梁不得不暂时要求小梁的母亲李签订购房合同，而黄则将银行账户下的房款存入李的账户。

       之后，李按照合同向卖方支付了房款，争议的房屋也如约转让给了李。2017年，小黄不幸去世。在清点小黄遗产时，黄和李对争议的房屋有不同的看法:黄认为争议的房屋实际上是以小黄和小梁的名义购买的，购房款来自小黄和小梁，因为争议的房屋属于小黄和小梁，所有争议，所有争议。因此，他们认为小黄和小梁没有争议。小梁作为第三人参加了诉讼，默默地站在母亲李的一边，支持李的说 法。

       黄告诉法院，如果法院因限购政策等原因无法判决争议房屋属于小梁和小黄，则要求法院判决争议房屋的折价款属于小梁和小黄。小梁还表示，如果法院认为争议房屋属于他和小黄，他将同意接受他在争议房屋中的相应份额，如果争议房屋的产权最终无法确认给他和小黄，小梁也同意以房屋折价的形式解决争议。

                                               
 

　　审判结果

　　一审法院认为，虽然小梁、小黄和李对争夺房屋的实际所有权没有明确的书面约定，但结合资金走势、房款支付等事实，各方提供的证据和当事人的陈述，法院认为黄主张借名买房的可信度远高于李主张的赠与行为的可信度。虽然李辩称自己与小梁和小黄是赠与关系，但他认为只要实际居住，管理争夺房屋就可以证明自己受赠了争夺房屋，但基于李与小梁的母子关系，小梁夫妇在日常生活中委托李管理房屋并非不可或缺，李也未能提供其他证据证明自己主张的赠与关系存在。因此，法院认定小梁和小黄借名买房的事实存在。

       虽然小梁、小黄和李是借名买房的关系，但根据黄的名义和李的名义，无论是以黄的名义买房还是以李的名义买房，目的都是为了避免当时国家和本市的住房限购政策。借名买房的行为实际上违反了国家房地产宏观调控政策，不利于房地产市场秩序的稳定，小梁和小黄当时可能面临不可预见的所有权转让风险，因此很难以直接支持小梁和小黄的产权诉讼。

　　然而，小梁。小黄和李确实是借名买房的关系。虽然法院不能直接确认争议房屋的产权归小梁和小黄所有，但黄要求小梁。小黄获得争议房屋相应折价的诉讼请求是合法有据的，该款项由目前争议房屋登记的产权人李支付，房屋折价金额应以房屋市场价值为依据。由于小黄已经去世，与小梁应得利益的夫妻共同财产分割和继承不属于本案纠纷的法律关系范围，本案不予处理。如果当事人有争议，他们可以找到另一种法律途径来解决。小黄继承关系明确后，继承人可以向李主张继承份额。李拒绝接受一审判决，坚持认为争议房屋是小黄。小梁给了她，然后向上海市第二中级人民法院提起上诉。经审理，上海市第二中级人民法院认为，一审法院对案件证据和当事人陈述对本案事实的认定和处理结果不当，最终驳回了上诉。维持原判。

 

　　深圳房产买卖律师解析

　　司法实践中，购房者以亲友名义购房，以避免国家限购限贷政策并不少见。

　　在常见情况下，实际购房者和名义购房者会同意，整个实际交易过程由名义购房者出面，购房款全部由实际购房者出资。买房后，实际购房者实际使用房屋。一定时间后，名义购房者会配合实际购房者将房产证上的权利人变更为实际购房者。当然，也有实际购房者亲自参与交易全过程的情况，名义购房者除了被称为签订合同外，几乎没有存在感...然而，在法律上，名义购房者实际上有一种存在感。

　　借名有风险

　　1.名义购房者不承认借款名称的事实。不配合转让，就像本案一样，亲属之间没有明确的书面协议，名义购房者房屋实际归其所有，实际购房者出资贷款或赠与；

　　2.房屋受到处理或限制，如名义买受人离婚，房屋作为夫妻共同财产分割；名义买受人死亡，房屋作为遗产继承；名义买受人擅自出售或抵押房屋；因法律问题，房屋被法院查封。因此，借名买房需要谨慎。如果真的需要冒险以借名的方式买房，实际买受人要慎重选择名义买受人，明确所购房屋的性质，最好不要购买拆迁安置房。经济适用房等政策性保障性住房，避免纠纷，导致房价两空；实际买受人应与名义买受人签订协议，书面确定房屋的实际投资者和权利人，并就名义买受人的违约行为(包括反悔主张房屋所有权、违约转让房屋、赠与、抵押、拒绝转让等)约定严格的违约责任。)，以降低实际买受人的风险；

　　3.同时，实际购房者应从自己的账户支付房款，并保留付款凭证。如果以后发生纠纷，实际购房者可以通过书面证据保护自己的权利。深圳房产买卖律师​