深圳房产合同律师解读房产卖家因房屋拆迁反悔

　　20多年前，完成一项农村房屋买卖，因拆迁而引起的纠纷，卖方很后悔把买家告上法院。房产所有人与拆迁款是最高的？

　　日前，新昌县人民法院审理了一起因拆迁引发的房屋买卖合同纠纷案件，由买方支付卖方房屋拆迁款10%。

　　拆除引起了房产所有权争议

　　被告人梁某与原告石某不属于同一个农村集体经济组织。一九九八年三月，梁某和石某签订了一份房屋买卖协议，石某将他的农村房屋折价7万元卖给梁某。签约后，梁某支付了7万元购房款，石某将上述房屋交付梁某使用。

        买房子之后，两家公司就没交房。到去年为止，涉案房屋所在的村庄还只是旧村改造的时候。梁某作为拆迁房屋的业主，与其所在街道办事处签订了货币补偿协议，房屋及其他财产共计237万元。

       经了解，原房主石的继承人认为此案所涉房屋为集体用地。农村宅基地不能转让或出售给非集体经济组织成员，城镇居民和其他农村集体经济组织成员也不能向非集体经济组织或个人购买住房。所以，双方签订的房屋买卖合同作废，并退还房屋。结果，双方产生了争议，石的继承人随后向法院起诉梁。

　　买卖农村房屋必须合法

　　法庭认定此案所涉房屋为农村房屋，梁不是石所在地村集体经济组织成员。尽管本案所涉房屋已经交付并办理了过户登记手续，但由于违法行政法规的强制禁止，房地产买卖合同仍应无效。依照民法，合同无效或被撤消后，本合同所获得的财产应返还。无法返还或不需要返还的，应当折价赔偿。过失一方应赔偿另一方的损失。如双方均有过错，应承担相应责任。

       原被告因合同无效而获得的财产应予以返还，并根据其过错承担相应的责任。鉴于该案涉及房屋与旧村改造存在矛盾，被告梁以前签订了货币补偿协议，由石某转让的全部财产，包括本案所涉房屋，梁实际上已丧失对案件中房屋等一切财产的控制，由于不能客观地返还，因此可以根据相应的拆迁补偿进行折价补偿。

       另外，石某明知该房屋无权处分，还主动与梁某签订了协议。相对于梁某而言，他的过错更大，应承担更多的过错。身为这起案件的原业主，石某主动与梁某签订了商品房销售合同，并收取了梁某按约定的全部购房款。这一案件中，石某以合同无效为由主张房屋权利，违反了诚信原则，对梁某造成的信任利益损失负主要责任。

       最终，法院根据本案的实际情况，判决确认双方的合同无效，应返还梁的购房款，梁应返还石相应的房屋补偿款，梁应返还石相应的房屋补偿款和梁的过错赔偿责任。建议阅读：利用晚餐为自己准备行动指导(超实用)

       深圳房产合同律师解读

　　在《中华人民共和国土地管理法》中，农村村民只有一套宅基地，不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。平均每个家庭的土地很少，无法保证有宅基地的地方。县、区、市人民政府，应当在充分尊重农民意愿的基础上，采取相应措施，保证农村村民的生活。乡下人卖、租、赠房，再申请宅基地，不予批准。深圳房产合同律师