案情简介
2011年6月，王与A公司签订合同，订购A公司开发建设的房屋，并通过银行抵押贷款支付房价。2013年4月，双方同意终止合同，并签订了《终止商品房销售合同协议》。协议规定，王与A公司合作完成与退房有关的所有程序，商品房满足正常销售条件后，退还首付款；部分贷款利息由王承担。2014年2月，王起诉法院终止商品房销售合同。返还首付款和银行抵押贷款利息，返还房屋契税。
案件焦点
1.双方签订的解除协议是否为格式合同。
2.解除协议的有关规定是否增加了一方的责任或排除其主要权利，应当认定无效。
法院判决
一审判决：1。确认王与A公司签订的《商品房销售合同》终止。2.A公司退还了王的首付款和利息。3.A公司退还了王的契税。4.A公司赔偿了王因抵押贷款支付的利息。受理费由A公司承担。
二审法院判决:维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三、四项。
深圳房产买卖律师解读
从形式上看，《终止协议》由A公司提供。重复适用的文本被认定为格式合同。《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同终止后，卖方应当将收到的购房贷款和购房款的本息分别返还担保人和买受人。但双房合同当事人仍可以自由处分购房款和利息的返还，并作出约定。因此，《终止协议》中止协议中对贷款利息的约定不应被视为增加了王的责任或排除了他的主要权利，而应按照协议的约定进行处理。在《商品房买卖合同》备案撤销方面，A公司与王同意王与A公司合作办理备案撤销。二审法院认为，只有取得法院文件才能终止备案，A公司仍主张王不履行《终止协议》的约定，不符合《终止协议》的约定。《终止协议》没有具体利息。合同中未达成协议或者协议不明确的，应当依照法律规定承担，利息属于法律成果，返还首付款时共同返还利息。
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