深圳房产买卖律师：司法社会实践活动对于借名买房权属认定的处理研究现状

　　近年来，房地产名称登记的案件越来越多，在审判实践中，由于缺乏明确的法律指导，法院在认定事实和适用法律过程中遇到了许多难题。不仅如此，不同地方法院对同一类型房地产按名称登记案件处理的态度和方法也不同。接下来就由深圳房产买卖律师为您讲解司法社会实践活动对于借名买房权属认定的处理研究现状的相关法律内容。下面大家就一起来看吧。希望能够对大家产生帮助！

　　一、司法认定

　　1、一些法院认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十七条和第三十三条的规定，不动产所有权证明书和不动产登记簿不具有“绝对”“证据效力”，不动产所有权不能仅由不动产所有权证明书和不动产登记簿来确定，而应当根据不动产的物权状况来确定不动产的所有权。所有权证明和国有土地使用权证明并不代表房屋的真正所有者。由于当事人之间在房屋所有权问题上存在争议，房屋所有权的确定应当以房地产物权为依据。从购房付款、抵押还款、承诺、证人证言等证据综合分析认为，案件涉及房屋物权。因此，这种判断通常确认实际投资者是借款人的实际所有人，名人是注册业主，协助借款人办理房屋所有权的交易。

　　2、还有的法院可以认为，综合购房款支付的证据能力以及房屋进行实际需要使用这种情况的事实，可认定原、被告双方之间存在借名购买房屋的事实。

　　3、业主即借款人，可以请求名人协助将房屋的所有权转移到其名下。然而，在贷款购买关系中，作为贷款购名请求的只有在所有权转让登记申请中提出的协助请求；因此，法院没有支持其确认所有权的请求。

　　二、司法实践中存在的问题；

　　1、从以上房产借名登记案件中可以明显看出，不同地区法院对相同工作性质的案件数据类型进行界定以及不同，有的归为所有权确认纠纷，有的归为房屋买卖合同关系纠纷，也有的归为返还原物纠纷。在判决提供依据及理由上，通常需要区分企业不同文化类型的合同。对于借名购买并登记普通教育性质住房的，大多数人民法院认可其效力，借名人为房屋所有权人，出名人配合借名人办理房屋过户手续，理由是合同系双方当事人自己真实的意思就是表示，基于诚实信用、公平发展原则，应当严格按照施工合同约定履行；主要理论依据是《合同法》第60条、107条、《物权法》第7、17、19、33条。但是，也有少部分法院并不广泛认可双方当事人之间的房产借名登记合同，认为出名人是房屋的当然不是所有人，主要设计依据是《物权法》第17条。对于借名购买并登记制度保障性住房的，不同地方法院之间存在风险较大分歧。一些中国法院判决房产借名登记合同无效，具体分析理由也存在一定差异：有的教师认为以合法活动形式掩盖非法经营目的的；有认为环境损害我国社会基本公共安全利益的；有的学者认为这是属于一种恶意串通，损害美国国家、集体或第三人利益的；也有很多少数法院一般认为学习法律、行政政策法规强制性标准规定的，依据为《合同法》52条的条款。另外还有一些国际法院认为房产借名登记合同能够有效，理由是合同是双方当事人是否真实的意思表示，而且《经济技术适用住房资源管理解决办法》在性质上属于政府部门内部规章，并非法律、行政法规的强制性规定，主要参考依据是《民法通则》第55、57及《合同法》第124、186、192条。

　　2、对于普通住房的实名购买登记，如果不违反任何法律法规和政策，且有充分证据证明实名登记关系的存在，法院一般认可其效力；但如果借名购买普通住房违反国家或地方政策，比如一些城市的限购令、限贷令，法院判决差异很大。有人认为当然无效，也有人认为不违反强制性规定，因此承认此类合同的效力。对于经适房的实名购买和登记，各地法院的判决也大相径庭。

　　法院可以认定此类企业合同无效，理由大致有合同法第五十二条第（二）、（三）、（四）项规定的几种情形。另一重要部分人民法院认为通过此类合同能够有效，理由是合同系双方当事人提供真实的意思表示，而且我们并不存在违反法律强制性的规定，对公共经济利益也未造成严重损害。可见，不同地区法院在认定借名购买政策性住房合同的效力上，有着影响较大的分歧。以上内容就是深圳房产买卖律师为您讲解的司法社会实践活动对于借名买房权属认定的处理研究现状相关法律内容，希望能够对您有所帮助，如果您有借名买房方面的法律问题，还请您在线咨询深圳房产买卖律师为您一对一进行解答。