20多年前完成的一宗农村房屋买卖，因拆迁而引起的争议，卖方反悔将买方告上法庭。房主和拆迁款的最终去向？
近日，浙江省绍兴市新昌县人民法院对此案作出一审判决，判决该房屋买卖合同纠纷一案，以买方支付卖方房屋拆迁款的10%。
房屋拆迁引发了房产权属纠纷
被告人梁某和原告石某不属于同一农村集体经济组织。一九九八年三月，梁某与石某签定房屋买卖协议，协议规定：石某将自己农村住房折价7万元卖给梁某。协定签署后，梁某支付了购房款70000元，石某将上述房屋交付梁某使用。
买了房子之后，两个人再没有来往。直至去年，案件涉及房屋所在村庄适逢旧村改造，梁某作为被拆除房屋的业主，包括案件中所涉房屋的全部房主及其他财产与其所在街道办事处签订了《房屋货币补偿协议》，共计补偿金额237万元。
案件涉及的房屋为集体土地，原房主石某的继承人认为，该房屋为集体土地，按照“房产一致”原则，不得将农用地转卖给非集体经济组织成员，同时，城镇居民和其他农村集体经济组织成员也不得向非集体经济组织或个人购买农村宅基地上的房屋，因此，买卖双方订立的房屋买卖合同无效，并退还房屋。两人由此引发争议，石某的继承人遂提起诉讼，将梁某告上法庭。
买卖农房必须合法
法庭审理认为，案件中房屋系农村房屋，梁某并非石某所在村集体经济组织成员，尽管案件涉及房屋交付，并办理了过户手续，但该房地产买卖契约因违反法律，而属于无效。依据民法，合同无效或被撤销后，因该合同而取得的财产，应当返还。无法返还或无必要返还的，应当折价赔偿。过失一方应赔偿另一方因此而遭受的损失，双方均有过错的，应分别承担相应的责任。
判决原审被告人因无效合同而获得的财产应予以返还，并根据其过错承担相应的责任。因该案所涉房屋适逢旧村改造，依被告梁某先前签订的房屋征收货币补偿协议，收缴了包括案件所涉房屋在内的从石某处转移的全部财产，被告人梁某实际已经丧失了案件中房屋等全部财产的支配权，客观上已不能收回，因此，可以根据相应的拆迁补偿款进行折价补偿。
另外，石某明知本案中房屋无权处分，仍然主动与梁某签订协议，其过错较梁某大，应承担更多的过错。且身为案件涉房屋原主人的石某，主动与梁某签订房产买卖合同，并且还收取了梁某按约定支付的全部购房款，在此情况下，石某又以协议无效为由主张房屋所有权，由于违反了诚实信用原则，其主要责任就是因梁某引起的信赖利益损失。
最后，法院结合本案实际，判决确认双方的合同无效，石某应返还梁某所购房款，梁某应返还其房屋补偿款，梁某应退还其所欠房屋补偿款，梁某承担90%的过错责任。
深圳房产买卖律师提醒
农村村民一户只有一处宅基地，按照《中华人民共和国土地管理法》，不能超过省、自治区、直辖市规定的宅基地面积。由于人均耕地少，无法保证一户有一套宅基地，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准，保障农村村民的住房安全。农民在出卖、出租、赠与房屋后再次申请宅基地的，不予批准。深圳房产买卖律师
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