深圳房产买卖律师为您讲解在物权法下的房产买卖行为分析

　　我国《物权法》不承认物权行为理论，也不承认物权行为没有道理。因此，物权行为的效力受债权作为原因的效力的影响，债权行为可以影响物权变动的效力。因果关系行为的无效或撤销将影响物权本身的变动，只有当债权行为有效时，物权变动才具有效力。在审判实践中，不同的法院判定以借用名义登记房屋的所有权取决于以借用名义登记房屋财产的合同的有效性。如果合同有效，那么根据合同，名人只是房屋的名义所有人，出借人享有实际权利，房地产登记事项与实际情况不符，借款人有权申请更正登记或要求名人配合房屋所有人的转让手续。如果合同无效，那么当事人之间就没有借方关系，借方也没有充分的理由证明房地产登记册中存在错误，根据房地产登记册，名人是房子的所有者，至于名人贷款购买房子，可以与名人分开。因此，对房地产借贷登记合同效力的认定名称不同，也导致对房屋所有权存在不同的理解，接下来就由深圳房产买卖律师为您讲解物权法下的房产买卖行为分析的相关法律内容。下面大家就一起来看吧。希望能够对大家产生帮助！

　　一、借名买房的权属关系认定

　　按名称购房合同的效力如何？需要详细分析。不违反法律、法规的强制性规定，不属于借用名义购房损害国家、集体和他人合法权益的行为，不侵犯公共利益。在请求法院解决冲突时，法院一般会认为双方签订的以姓名购买房屋的合同有效。但是，定名购房合同涉及违法利益的，定名购房合同无效。

　　1、在正常情况下，以笔名购买房屋的合同有效

　　2、当事人必须有订立合同的能力；

　　3、意思表示无瑕疵；

　　4、合同内容法律上不违反公序良俗，有履行的可能性。同时，也要求合同的内容不得违反法律、法规的强制性规定，是当事人意思的真实表达，合同应当符合相应的形式。合同双方当事人是具有民事权利能力和民事权利能力的合格主体。双方的意图可以自由而真实地表达出来。合同的客体是确定的，合同的内容是合法有效的，合同的效力没有缺陷，应当尊重双方当事人的自由选择。

　　二、房屋买卖秩序

　　随着我国社会主义经济的快速进行发展，房价水平不断攀高，国家企业为了可以抑制房价，打击投机炒房行为，国务院从2009年到2013年出台了各种限购措施，如2010年的国十条与2011年的国八条房地产调控技术措施，都体现了国家对房地产金融市场的有效信息管理。在这种限购的情况下，许多炒房人就借用他人的名义再次买房。那么我们实际情况购买人与名义登记人签订的借名买房合同内容是否科学有效呢？有两种不同观点，一种重要观点研究认为，实际购买人的行为只是违反了国务院以及其他地方人民政府部门关于调控房地产的政策，并没有违反会计法律制度法规的效力性强制规定，故二者之间签订的借名买房合同是一个有效的；另一种观点分析认为，在限购令下实际购买人已经逐渐丧失再次购买房屋的资格，实际购买人借用他人的名义购房，损害了人类社会基本公共文化利益，扰乱了房地产公司市场资源交易秩序，使得他们真正工作需要购房的人都是无法完全满足购房需求，故二者签订的借名买房合同是无效的。赞成第一种观点，认为违反限购令达成的借名买房合同效力不受影响，应该及时得到完善法律的承认。因为，国家战略实施限购令是为了减小市场消费需求，改变房地产开发市场供求关系，影响房屋的成交量及成交价格，合理正确引导教育投资，避免通货膨胀，促进房地产市场心理健康产业发展，在一定程度上就是能够更好实现这个社会的公平正义，有效方法解决这些社会保障民生建设问题；实际购买人违反限购政策借名买房，只是投资控制方式表现出了很多问题，不符合国家的管理系统规定，没有受到损害国家及他人个人利益，而且，为了维护房地产市场网络交易秩序，保护成为国家的经济数据安全，也不能直接认定借名买房合同无效。

　　此外，一些购房者想投资房地产，但也觉得国家对购房的税收很高，所以他们以他人的名义购房，以获得更多的税收优惠。在这种情况下，实际买受人与名义登记人之间的借用姓名购房合同是借用姓名购房合同，不违反法律法规，不损害社会公共利益。即使不破坏公共秩序，双方按照有关规定缴纳税款后即视为有效。以上内容就是深圳房产买卖律师为您讲解的物权法下的房产买卖行为分析相关法律内容，希望能够对您有所帮助，如果您有购房合同方面的法律问题，还请您在线咨询深圳房产买卖律师为您一对一进行解答。