深圳上步律师解析房屋买卖高息是否受法律保护

　　案例简介
 

　　唐、刘、马与海洋房地产开发有限公司（以下简称海洋公司）于2013年签订了多份贷款合同，通过实际贷款和接受他人债权转让，获得了海洋房地产公司贷款总额2.6亿元的债权。海洋房地产公司无法偿还唐、刘、马贷款本息，为了保证贷款合同的履行，唐等三人于2014年6月18日与海洋公司签订了商品房销售合同，表明买方为唐、刘、马，并向当地房屋产权交易管理中心登记。

　　截至2014年6月18日，唐、刘、马共支付3.61亿元，其余3860.2万元未支付。剩余房屋将在海洋公司完成所有标的物房屋产权证书和土地使用权证书后30天内支付给海洋公司3860.2万元。本合同在执行过程中发生争议，实现债权的诉讼费、公证费、评估费、律师费、转让费等全部费用由违约方承担。
 

　　之后，由于某海公司拒绝履行房屋交付义务，唐、刘、马随后起诉，要求某海公司交付房屋，支付违约金并赔偿损失。
 

　　一家海洋公司辩称：唐三人和海洋公司不买卖房屋，双方房屋销售合同称为销售贷款，商品房销售合同为贷款合同担保，贷款利率过高，不受法律保护，贷款合同无效，房屋销售合同无效，三人要求海洋公司交付房屋，支付违约金和损失费用没有法律依据。
 

　　【判决结果】
 

　　一审法院判决:一、海公司向汤、马、刘支付违约金9275057.23元，支付律师费416300元；某海公司宣判后提起上诉。

　　二审法院判决:撤销一审民事判决，驳回唐、马、刘的诉讼请求。
 

　　【深圳上步律师解读】
 

　　(一)双方是否构成买卖合同的法律关系？
 

　　在签订本案争议的商品房销售合同之前，海洋公司与唐等三人之间确实存在贷款合同关系，为履行贷款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方争议的商品房销售合同是在海洋公司未偿还贷款本金和利息后，经过协商和对账，贷款合同关系转变为商品房销售合同关系，贷款本金和利息转变为已支付的购买款项，并就房屋交付、余额支付、违约责任等权利和义务达成协议。民事法律关系的产生、变更、消除，除法律特别规定外，还需要通过法律关系参与者的意图一致形成。尊重当事人后续法律关系性质变更的一致意图是实施合同自由原则的问题。因此，法院不接受海洋公司持有的商品房销售合同无效的主张。
 

　　(二)某海公司是否构成违约？
 

　　在确认商品房销售合同合法有效的情况下，双方同意合同项下支付的购买款项由原贷款本金和利息转移，但一家海洋公司提出，欠款金额包括高利息。经审查，双方贷款利息的计算方法已超过法律规定的私人贷款利率保护上限。双方包含高利息的欠款金额不能依法确认。
 

　　根据法律保护的贷款利率，贷款本息总额未达到商品房销售合同首付3.61亿元，因此应认为唐等三人作为买方实际支付的购房金额未达到合同约定的首付款3.61亿元，海洋公司未履行交付房屋的义务，不视为违约。

　　(三)本案适用法律的启示:
 

　　在民事交易活动中，当事人的意图发生变化并不少见，除法律特别规定禁止的外，还应当予以许可。在本案中，双方协商终止贷款合同关系，建立商品房销售合同关系，不保证双方之间的贷款合同履行，但当贷款合同到期时，海洋公司难以偿还债务，通过海洋公司所有商品房出售给唐等三名债权人，实现双方权利义务平衡的交易安排。交易安排不违反法律、行政法规的强制性规定。
 

　　当事人要求司法确认和保护买方合同权利时，人民法院应当审查贷款本息金额，避免当事人签订商品房销售合同，合法化非法高利率。唐和其他三人在法律保护上限内计算的本息金额尚未足额支付合同约定的首次购买款项，海洋公司可以持有不交付房屋的辩护。
 

　　唐某等三人因某海公司逾期交房构成违约，要求某海公司支付违约金和律师费，缺乏事实和法律依据。深圳房屋买卖合同纠纷律师