深圳上步律师解析农村房屋买卖合同效力

　　案情简介：2008年，博望区某村民委员会征用杨某农田后，将在村集体土地上建造的两套安置房作为经济补偿。之后，杨和妻子以13万多元的价格将一套安置房卖给了另一个村庄的刘和妻子。第二年，刘和妻子装修完房子后一直住在这里。在此期间，由于房屋外墙泄漏，重新修复。2011年，双方签订《房屋买卖合同》，约定杨和妻子保证房屋所有权清晰，对房屋拥有全部所有权。如有产权或债务纠纷，杨和妻子应负责并承担相关民事责任，并赔偿经济损失；双方不得单方终止合同，不得违反合同约定的义务，否则应赔偿对方违约金1万元，并承担给对方造成的一切经济损失。2018年，刘和妻子把以前的房子卖给局外人。
 

　　目前，杨夫妇在农村集体土地上建造了涉案房屋，无法办理房屋产权证、转让或在市场上交易；业主一直在村委会备案；双方不属于同一集体经济组织的成员，不能以宅基地和集体土地上买卖房屋为由向法院提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，刘夫妇返还房屋。目前房价大幅上涨。庭审中，杨夫妇涉案房屋市值60万元。
 

　　刘夫妇辩称，本案涉及的销售合同是双方的真实意图，并已实际履行，没有《合同法》第五十二条规定的无效；杨夫妇出售房屋多年后，主张房屋销售无效，违反诚信原则，不利于交易秩序的安全稳定；无效的，卖方应承担主要责任，并给予损害赔偿。
 

　　争议焦点:本案涉及的《房屋买卖合同》是否有效，杨夫妇是否能支持返还房屋的主张？
 

　　判决理由：
 

　　1.房屋买卖合同的有效性。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第十条规定，农民集体所有的土地依法归村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得转让、转让或者出租用于非农建设。农民集体所有的土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与具体身份有关。非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，杨夫妇和刘夫妇不属于同一个农村集体经济组织。双方签订《房屋买卖合同》买卖的房屋建在农村集体土地上，未办理相关土地、规划和产权证书；此外，刘夫妇在本案法院辩论结束前未取得杨夫妇所属农村集体组织成员资格。《房屋买卖合同》违反现行政法律法规，依法无效。
 

　　2.关于涉案房屋是否应当返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，应当返还合同取得的财产；不能返还或者不需要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。双方都有过错的，应当承担相应的责任。因此，合同无效后，不一定会有返还财产的后果。本案属于特殊情况下农村房屋买卖合同纠纷。是否返还房屋，应根据案件的具体情况考虑合法性和合理性原则。首先，从尊重历史、照顾现实的角度来看，涉案房屋属于拆迁安置房。房屋买卖是双方的真实意思。合同签订后，刘夫妇按合同支付房款，杨夫妇按合同支付房款。事实上，合同已经完成。第二，从维护诚信原则和规范当事人交易行为的角度来看，杨夫妇很长一段时间都没有对涉案房屋提出异议。如果房价上涨，刘夫妇将因合同无效而被责令返还房屋，杨夫妇将遭受巨大的信任，杨夫妇将从合同无效的角度妥善处理。第三，从合同无效的角度来看，双方的后续权益没有得到无效。第三，双方都没有考虑到无效的后续权益。
 

　　最后，法院裁定杨夫妇与刘夫妇签订的房屋买卖合同无效，驳回了杨夫妇返还房屋的诉讼请求。宣判后，杨夫妇拒绝接受上诉，二审后维持原判。
 

　　法官后语：在农村房屋买卖案件中，买卖双方不是同一集体经济组织的成员。转让农村房屋和宅基地违反法律、行政法规的禁止性规定无效；但合同无效后，不一定有返还财产的后果。在这种情况下，公平诚实信用的原则是非常必要的。不适用的原则会打破分配的利益模式，损害市场交易秩序的安全稳定，违反合同精神，影响人们简单的道德观念。背后的法律原则来自一句古老的谚语，即没有人应该从他们的不诚实行为中获利。深圳上步律师房屋买卖律师