深圳上步律师解析风险与利益并存房屋

　　案件详情：今年8月，李晓蓓代表他的父亲李金付与曹正双就淮安市洪泽区银座地产的一间房达成口头买卖协议。曹正双。唐艳于2017年1月18日把房子交给李晓蓓，李晓蓓装修后居住。

　　2018年3月18日，曹正双(甲方)李晓蓓(乙方).李金付(丙方)三方签订房屋买卖协议，《协定》规定：1。…(五)房屋实际上已于2017年1月18日交还乙方，并且已经装修，乙方装修费用由甲方支付肆拾万元。二、甲方保证已经如实说明上述房产的权属状况及其他具体情况，保证其无任何担保.无权属争议，保证不受他人的合理追索，如有与甲方有关的债权，则由甲方清理。计价方式、价款和违约责任按双方约定的价格支付，总金额为人民币伍拾肆万元整，小写540000元整；其中实际支付金额为540000元，按双方约定的价格支付，房屋按揭贷款330000元。付款方式为：李金付已支付现金玖万伍仟元，甲方已收到，协议签订之日李金付再支付现金伍万元，并出具收条，余款由李金付支付。四、双方商定，因李晓蓓为黑名单成员而无法办理过户登记手续，当条件成熟时(即李晓蓓清除黑名单)，甲方15天无条件协助乙方办理过户手续，如甲方以各种理由推脱，不协助乙方办理过户登记手续，直至产权证书登记为乙方时，将需承担50万元的罚款，如因种种原因推脱，未办理过户登记手续，需承担50万元的罚款。乙方应负责办理过户手续。

　　江苏洪泽农村商业银行股份有限公司与曹正双.唐艳.蒋炜一案中，法院判决一项1694号民事调解书，三个债务人履行债务。2019年1月13日，淮安市洪泽区人民法院依江苏洪泽农村商业银行股份有限公司申请，以112号立案执行。2019年1月15日，作出112号执行裁定书，对位于曹正双.唐艳名下的淮安市洪泽区银座地产有限公司采取查封措施。此次拍卖的房产估价为112.8万元，其中室内装修价值12.4万元。

　　2021年4月13日，李晓蓓向法院提起执行异议，并于2021年4月22日出具执行裁定书，驳回李晓蓓的异议。1月21日，买主胥海峰以最高价格964600元竞得。1月28日，江苏省淮安市洪泽区银座地产豪景苑某室房地产的所有权归买受人胥海峰，做出112号执行判决。1月25日，法院下达执行分配方案，确认拍卖房屋价值964600元，在此基础上，中国农业银行淮安洪泽支行拍卖、执行等费用分得310178.82元，实施者分得106038元，余款548383.18元，经江苏洪泽农商银行股份有限公司支付的款项为311519元，该款项为曹正双。

　　初审时还查明，曹正双共出具了五份收条，证明收到了145000元的李晓蓓购房款，双方没有异议。深圳上步律师向初审法院提出诉讼要求：1.判曹正双。唐艳返还李晓蓓145000元购房款，垫付的房屋按揭贷款143000元；2.曹正双.唐艳赔偿李晓雯4500元；上述费用共计1152000元；4.由曹正双。唐艳承担本案的诉讼费用。

　　本案件初审争议焦点是：1.李晓蓓要求曹正双.唐艳双还垫付的房屋按揭贷款143000元有无事实依据？2.李晓蓓要求曹正双。唐艳共同赔偿李晓蓓房屋装修损失40万元有无事实和法律依据？3.李晓蓓要求曹正双.共同赔偿房屋差价464000元有无事实和法律依据，初审法院认定，合同依法成立，受法律保护。李晓蓓和曹正双、李金付签订的房屋买卖协议是合法有效的，双方应按照合同规定履行义务。由于涉及到抵押的房屋，并且被法院强制执行，客观上导致该合同无法继续履行。由于付款者李金付表示其所有出资都归李晓蓓所有，因此曹正双.唐艳应返还李晓付已经支付的145000元。
 

　　在焦点1问题上，李晓蓓主张2016年9月至2021年3月每月偿还住房抵押贷款2600元，共55个月143000元，由其偿还。曹正双.唐艳对2016年10月至2021年3月住房抵押贷款由李晓蓓偿还表示认可。2016年9月李晓蓓主张由其自行偿还住房抵押贷款，没有提供相关证据证明，对李晓蓓主张不予以支持，故曹正双.唐艳丽要求返还其贷款140400元。

　　就争议焦点2，李晓蓓主张房屋装修损失400000元，只提供买卖合同所载的价格，曹正双.唐艳不予认可，李晓蓓也未提供其他证据来证明，故不予采信，但在法院112号执行案件中，拍卖会的成交价已确定为106038元，故曹正双.唐艳应给付李晓蓓106038元。

　　关于争议焦点3，一审法院认为，涉案房屋在法院其他案件执行过程中被查封、拍卖，且双方当事人在签订房屋买卖协议时，涉案房屋已设置抵押权，因而导致房屋买卖协议不能履行，双方应能够预料，均存在过错。涉案房屋成交价格为858562元(964600元-106038元)，李晓蓓购房时约定购房款为540000元，故房屋差价为318562元(858562元-540000元)。深圳上步律师综合买卖双方的过错程度、李晓蓓占有、使用房屋的情况，酌定曹正双、唐艳向李晓蓓支付房屋差价损失191137元。

　　一审法院判决：曹正双、唐艳返还李晓蓓购房款145000元、给付李晓蓓房屋按揭贷款垫付款140400元、赔偿李晓蓓房屋装修损失106038元、房屋差价损失191137元，合计582575元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。曹正双、唐艳上诉请求：撤销一审判决，改判不支持房屋装修损失和差价款，一、二审案件受理费由被上诉人承担。

　　事实和理由：1．被上诉人应当承担房屋买卖协议不能履行的法律责任。房屋买卖协议签订后，上诉人多次催促过户，被上诉人以其在执行黑名单为由迟迟不愿过户，后该房屋被法院强制执行公开拍卖，直接导致双方合同无法继续履行，责任完全在被上诉人；其次，在被上诉人对法院执行涉案房屋提出执行异议案件中，法院裁定认定被上诉人涂改合同条款内容，由此该买卖合同应属无效合同，上诉人不应支付差价款；

　　2．涉案房屋虽设有抵押，但不影响房屋进行交易，一审判决认定涉案房屋设有抵押，导致买卖协议不能履行，法律适用错误；

　　3．买卖协议因不能履行而解除，但房屋已由被上诉人使用多年，被上诉人应支付该房屋占用费；

　　4．被上诉人的装修损失已通过112号案件执行分配方案获得赔偿，其已经不存在装修损失，一审判决上诉人赔偿被上诉人装修费错误。

　　李晓蓓辩称，被上诉人不应独自承担合同不能履行的责任，上诉人陈述多次催促过户不属实，被上诉人对于房屋抵押一事亦不知情，在合同履行过程中，被上诉人从未见到过涉案房屋的产权证，被上诉人亦不存在占用房屋给付占用费问题，被上诉人对房屋进行装修、缴纳物业费都是得到上诉人的认可同意，由于被上诉人未能取得房屋，相应的装修费用应当由上诉人给付。审法院经审理查明事实与一审判决认定事实一致，二审法院予以确认。

　　二审法院认为，不动产物权登记对外具有对抗第三人的效力，不动产物权的转移系以变更登记为标志。双方当事人在签订涉案房屋买卖合同后，虽然完成了交付和给付大部分购房款的义务，但双方一直未对涉案房屋办理过户手续，其权属仍显示为上诉人，此间，由于上诉人未能妥善处理好欠付的案外人债务，导致涉案房屋被法院强制执行，且上诉人在三方协议中明确承诺“房屋不受他人合法追索，若发生与甲方有关的债权债务，概由甲方(曹正双)清理”，从而使被上诉人过于轻信上诉人的承诺，放任了不及时过户可能产生的风险，后因上诉人未能完成清理债务的义务，导致房屋被司法拍卖，双方合同目的不能实现，虽双方均有责任，但上诉人应负主要责任，由此带来的房屋差价损失，上诉人应承担相应的责任。上诉人主张系被上诉人一方原因拖延不过户，被上诉人不予认可，上诉人亦未能提供证据证实，故对上诉人关于不能过户系被上诉人一方责任主张，二审法院不予采纳。

　　涉案房屋虽设有抵押，但不影响交易，故一审判决对双方签订的合同认定有效，符合法律规定，上诉人上诉中既主张设定抵押可以交易，又主张合同无效，观点相互矛盾，二审法院对其抵押可以交易观点予以采信，但设定在涉案标的物上的抵押登记，在未解除抵押登记情况下，必然影响到合同履行中的过户行为，因此，未解除抵押登记系导致合同未能完全履行的因素之一。

　　深圳上步律师鉴于双方构成房屋买卖合同关系，非房屋租赁关系，故不涉及房屋租赁费用，因合同解除对双方均产生损失，而上诉人的损失在房屋的增值中已经得到弥补，其要求被上诉人给付房屋占用费，无事实和法律依据，至于房屋装潢损失，已经在法院112号执行案件中予以确定，拍卖成交价格中的106038元装修费用应归被上诉人所有，一审判决上诉人给付被上诉人装修损失106038元不存在重复计取问题。综上，上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，程序合法，应予维持。深圳合同纠纷律师咨询