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深圳房地产律师解读购房者所有权优于抵押权?

时间:2021-12-22 16:27 点击: 关键词:深圳房地产律师,房屋所有权

       案例简介  

       2013年12月26日,贷款人信托与借款人金集团签订信托贷款合同。双方同意贷款总额为2.5亿元,但最终贷款金额以实际发放为准。
 

       此外,中国信托公司与抵押人公司签订了抵押合同和多项补充协议。抵押品为国有土地使用权和国有土地开发的房地产——金石。香别墅岭项目。双方还同意,如果一家公司违反了合同,并且在期限内没有纠正,中国信托公司有权提前宣布债务到期。随后,中国信托公司办理了上述国有土地使用权和在建项目的抵押登记。随后,中国信托公司发布了同意申请金石。香别墅岭项目预售许可证证书,该公司于2014年12月9日获得了《商品房预售许可证》。

 

       2014年12月31日,买方于某与某公司签订《商品房买卖合同》,购买金石香墅岭某房屋(以下简称涉案房屋),并按合同约定支付50%以上的购房款。
 

                                         深圳房地产律师解读购房者所有权优于抵押权?
 

       2016年8月,由于某公司违约,未及时纠正,中国信托发出主债权提前到期通知。2017年5月11日,中国信托向法院申请强制执行,并根据公证书和(2016)第0107号执行证书。2017年5月22日,法院查封了金石香墅岭在建项目,包括涉案房屋。
 

        于某,闫某得知后,向法院提出执行异议,要求暂停对涉案房屋的执行。法院根据《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议规定案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十九条暂停执行,中国信托拒绝接受执行的诉讼。

  

      判决结果

      一审法院驳回了中信托的诉讼请求,中信托拒绝上诉,二审驳回了中信托的上诉,维持了一审判决。

 

       深圳房地产律师解读

       执行异议诉讼的核心是外人执行目标享有的民事权益,是否足以排除强制执行。具体来说,本案是于某,闫某享有要求某公司交付房屋并转让所有权的债权请求权(以下简称所有权期待权)因此,可以从以下几点来考虑。

 

  (一)《执行异议和复议条例》第二十七条为买受人的所有权期望权对抗抵押权提供了可能。

 

  《关于执行异议财产和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定,申请执行人依法享有对执行对象的担保财产权的优先赔偿,人民法院不支持对外人提出的排 除执行异议作为例外情况。因此,本文为购房者的所有权期望权提供了抵押权的可能性。

 

  (二)某公司经中信托同意出售后取得的预售许可证,余某、闫某作为善意购房者,其权利应优先于抵押。

 

  首先,从保护交易安全的角度来看,政府颁发的预售许可证表明,房地产开发商可以合法地向社会公开出售所涉及的房屋。作为买方,他有充分的理由相信抵押权人已经同意转让抵押品,并相信他购买的房屋没有权利缺陷或负担。如果不保护买方的合理信任,不仅会损害具体个人交易的安全,还会损害政府预售许可证制度的信誉和房地产、金融等行业发展的可持续性。

 

  其次,从交易成本支出和风险分配的角度来看,买方不关心房地产开发商如何使用收取的销售资金,也无法控制,但也缺乏控制开发商销售行为的能力和手段。抵押权人是不同的,它更能控制开发商的销售行为,它可以在设定抵押和开发商同意预售许可证之前偿还债务,也可以设定一定的条件限制开发商在偿还债务之前获得预售许可证,所以抵押权人实施各种控制行为比买方成本更低,效果更直接。因此,向抵押权人分配开发商违约(私人分配销售资金)的风险更符合公平原则。

 

  因此,虽然抵押权人中某信托的债权尚未清偿,但鉴于买方有理由相信房地产开发商某公司的销售行为是合法的,后者的权利应优先保护。

 

  (三)为避免动摇抵押权优先的基本原则,应对购房者设定一定的限制。

 

  虽然从交易安全和交易成本的角度来看,优先保护购房者的权利有一定的理论基础,但毕竟对抵押优先赔偿有一定的影响,因此应对购房者设定一定的限制,以免动摇抵押优先的基本原则。为此,最高人民法院关于印发《全国法院民商审判工作会议纪要》的通知第125条,第126条作出了相应的规定,将能够抵押的购房者限制在消费者购房者。消费者购房者的认定可以参照《执行异议和复议条例》第二十九条的规定。一是在人民法院查封前签订合法有效的书面销售合同;二是购买的商品房用于居住,买受人名下无其他用于居住的房屋;第三,已支付的价格超过合同约定总价的50%。买受人不是商品房消费者,而是一般房屋销售合同的买受人,不优先。深圳房地产律师

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