案外人能否阻止执行查封债务人抵押房产

　　债务人不履行债务时，债权人有权以抵押财产折价或者拍卖的价格优先出售抵押财产。但是，如果抵押财产涉及外人的权益，外人能否阻止抵押财产的继续执行？本文深圳债务纠纷律师分享了法院扣押债务人抵押财产的案件，因为局外人主张享有房屋所有权而暂停执行，债权人提出了执行异议诉讼。

　　案情简介

　　1、吴与A公司签订了购买B房的销售合同。A公司保证B房无纠纷，未设定抵押权或已清除原抵押权。吴委托B付清房款后，取得房地产权证、房屋交接书和钥匙。

　　2、后来，由于a公司无法偿还债务，法院向债权人姜申请查封其抵押的B房。吴提出异议，声称其是B房所有人。查封房屋侵犯其权益，法院裁定暂停执行。

　　3、姜拒绝接受，提起执行异议诉讼，要求继续强制执行B房。经查明，吴乙支付的房款资金来源为预付款人。通过随后的一系列转账，资金返还给预付款人的账户。此外，经调查，B房屋项目已关闭。
 

　　裁判要点

　　一审法院判决支持姜的诉讼请求。

　　一审法院认为，吴某提出执行异议的目的是排除对B房屋的执行。但是，对其异议的审查，应当依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《执行规定》)第十七条(现修改为第十五条)的规定，即被执行人将其所有需要转让登记的财产出售给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有财产，但尚未办理产权转让登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理转让登记手续的，第三人不得查封、扣押、冻结。

　　首先，虽然吴与A公司签订了B房屋销售合同，并表示已支付了房屋款项，但从银行对账单中发现了资金回报现象。吴B支付购房款并转入C账户。同时，吴B的资金来自C。吴没有提供与C有经济交流的证据，因此很难确定吴已支付了购房款。

　　其次，上述《实施条例》的实际占有是狭义占有，即吴实际入住使用，而不仅仅是签署《房屋交接书》。从勘察和施工单位陈述来看，B房项目尚未完成，不符合交付条件。一审法院不承认《房屋交接书》的证明效力，也不采纳吴实际占用B房的主张。

　　第三，吴在合同签订和履行过程中与常识不一致：（1）吴未签订合同即支付大宗住房款；（2）既不要求开具发票，也不要求预告登记；（3）如果a公司未兑现B房，没有纠纷，没有设定抵押权或取消原抵押权，则签署房屋交接书；（4）吴未及时催促a公司申请B房产权证，因此B房被查封。

　　综上所述，吴某提出执行异议的理由不成立。

　　吴某不服判决，提出上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。二审法院认为，吴某应提供证据证明已支付房款，并实际占有B房，在房屋销售过程中没有过错。以上三个条件中缺一个，吴某主张不成立。关于房款的支付，吴某和A公司都拒绝解释转账回流的原因和后果。一审法院认定吴某未支付房款，有事实依据。

　　至于房屋的实际占有，吴提供的证据一方面对证据本身的真实性存在疑问，另一方面也不符合实际入住的要求。根据事实，吴并没有实际占用B房。至于吴是否有过错，一审法院确认吴与a公司在房屋买卖过程中存在许多与常识不符的行为，有事实依据，从签订房屋买卖合同的时间、付款、房屋现状、履行情况等事实。作为买家，吴没有履行善意买家的注意义务。

　　律师观点

　　深圳债务纠纷律师研究了本案涉及的执行异议、执行异议诉讼等问题。

　　在强制执行过程中，由于执行标的涉及第三方的合法权益，第三执行过程中更为常见。

　　执行异议诉讼是指当事人和外人对执行目标的实体权利有争议，要求执行法院解决争议而引起的诉讼。执行法律关系复杂，侵犯执行中的合法权益是不可避免的。因此，执行异议诉讼是执行救济的重要途径之一，对保护外人的实体权利、完善司法救济制度、保护各方的合法利益具有重要意义。

　　在这种情况下，吴对执行的异议虽然起到了拖延执行的作用，但吴对房屋的主张并不符合《执行规定》的实质性要求。房屋销售合同签订和履行的各种疑问不能排除吴与A公司恶意串通、对抗执行、逃避债务履行的可能性。因此，法院决定继续查封和执行B房屋并非不当。

　　深圳债务纠纷律师提醒执行异议诉讼应注意提出时间和预先程序。外人对执行目标提出异议的，应当在执行程序结束前向执行法院提出。法院受理后，应当审查异议案件，并作出是否支持的决定。局外人，当事人不接受裁定，认为原判决错误的，按照审判监督程序处理；与原判决无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起执行异议诉讼。