深圳房产专业律师探讨：离婚后按揭房该如何处理呢？

　　目前，按揭购房已经成为一种常见的购房方式，因按揭房屋权属而引发的纠纷也日益增多。尤其是离婚案件中，抵押房屋的权属及分割如何认定是普通人关心的问题，很容易成为纠纷的焦点。深圳房产专业律师就离婚案件中处理按揭房存在的问题做一个粗浅的探讨。

　　一、我国住房抵押贷款的发展历史与现状

　　“按揭”是金融服务行业的专业技术术语，“按揭”一词是从香港传至我国中国大陆，系英文mortgage一词的粤语音译。1按揭政策制度发展源于英美法系的衡平法中物的担保的一种数据类型。在英美法系对于国家，按揭人将房产的产权转让给按揭受益人（通常是指提供企业贷款的银行）作为学生还款的保证，按揭人通常可以继续教育占有该财产，在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房屋建筑产权转让给按揭人。香港法的按揭制度与英美法系其他国家的按揭制度体系基本情况相同，只是为了香港的按揭方式存在就是广义和狭义之分，广义主要包括没有任何组织形式的抵押和质押，而狭义的按揭则不应该包括通过抵押。虽然我们目前国内大陆的现行相关立法工作尚未开始出现“按揭”字眼，但实际上他们却在某种程度上承认了“按揭”的存在，且大陆的按揭制度研究已对外来的按揭制度问题做了具有很大的改造，其主要内容特征是不转移按揭物的所有权。

　　在我国金融实践中，银行开展的“个人住房商业贷款”业务通常称为“抵押贷款”，即银行用信贷资金向购买自用住房的自然人发放的自营贷款。 为防范贷款风险，目前银行主要以贷款人所购的房产和该房屋的土地使用权作为贷款抵押，并由房屋卖方或专业担保公司提供担保，进行房屋抵押。 贷款人支付首付款后，贷款分期偿还，不足部分由银行提供。 贷款人到期不能还本付息的，贷款行有权按抵押财产实现抵押权，否则担保人对还本付息承担连带责任。

　　二、离婚案件中房屋抵押纠纷的特点

　　1、按揭购买房屋“形似神不似”

　　在离婚案件中，很多人可以认为，夫妻一方出资按揭，房屋问题就是我们个人信息财产，夫妻双方企业出资按揭，房屋建筑就是我国夫妻一个共同管理财产，或房屋产权证在结婚前取得房屋建设就是通过个人生命财产，在结婚后取得发展就是对于夫妻共同提高财产。在常人看来有诸多方面相似的这些按揭房屋纠纷，由于按揭房屋的借款人向银行资产偿还长期贷款的周期最长可达30年，履行按揭贷款公司合同的期限较长，办理按揭手续开始自己支付房款的时间同时又有可能在婚前或婚后；签订房屋买卖合同和取得房屋产权制度存在差异较大的时间差，取得房屋产权的时间可能在结婚前、婚姻家庭关系存续期间或离婚后；支付房款的资金主要来源不同等重要因素的影响，最后的处理分析结果有可能无法完全满足不同，故离婚案件中，按揭房屋应区别为以下几种情形：

　　2. 所涉法律关系复杂

　　从设计到的法律关系来看，按揭房屋的法律关系也较为复杂，常涉及房屋出卖人与购房人之间的商品房买卖关系；银行与购房人（贷款人）之间的贷款关系；银行与购房人之间的抵押担保关系；银行与房屋出卖人或其他专业的担保公司之间的担保法律关系，这四个法律关系即相对独立又相互牵连。比如，离婚时，法院依据《婚姻法》关于共同财产和债务分割的规定，判决变更了房屋权属人和还贷人，而根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，债务转移需经债权人同意法院判决后，银行作为贷款合同的一方，以变更后的还款人不具备还款能力为由拒绝办理转按揭时，将导致法院的判决不能执行。银行还将丧失本应享有的对还贷人资信、还贷资格的审查权，这不利于对银行利益的保护，此种冲突目前实践中还无合理的解决方案。而有的法院为了避免转按揭问题，如判决原来由男方偿还贷款的债务由女方承担，在不变更贷款人的前提下，由女方每月将男方应偿还的房款等额支付给男方，该判决方式虽然避免了执行过程中需银行配合办理按揭的不便，但却带来了抵押权应变更的新问题，如女方不主动办理抵押登记手续，将会导致银行的贷款处于一种未设担保的状态，极大地增加了银行的风险。3故在离婚案件中合理处理按揭房屋需要考虑如何有效保障按揭涉及的各方的合法权益。

　　3、处理时实际进行分割难

　　从上表可以看出，抵押房屋的情况很多，处理时要考虑各种因素，在离婚案件中，往往成为财产分割的难点。 不同地方的法院对法律的理解和适用有不同的看法，导致了相同的情况，在确定其所有权时往往存在许多不一致的地方，有时由于细节较小，甚至结果相反。 由于对房屋所有权的认定不同，法院将夫妻共有财产的抵押房屋划分为不同的操作方式，不利于保护当事人的合法权益，也不利于维护法律尊严。

　　离婚诉讼中抵押房屋的处理涉及几个问题

　　（一）约定了按揭房屋进行归属的房屋以及如何正确处理

　　我国《婚姻法》规定了夫妻之间可以通过约定婚姻家庭关系存续期间所得的财产安全以及对于婚前财产归各自国家所有、共同完成所有或部分学生各自所有、部分教师共同解决所有。夫妻对财产归属有约定且约定一个明确，离婚时，即使我们双方对按揭房屋的处理有异议，只要能举证证明双方没有约定了财产归属，处理技术这类按揭房屋都较容易，直接按双方的约定处理问题即可，约定房屋是个人信息财产就归个人认为所有，约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同实现所有。

　　如双方明确约定一方和另一方拥有的抵押房屋以其自有财产清偿贷款，并不改变该房屋的财产为个人财产，离婚时该财产为个人财产。 剩余未偿还的贷款为个人债务，应归还对方已清偿的部分。

　　人们一致认为，财产由丈夫和妻子共同拥有，即使其中一方实际上没有出资或出资很少，也不影响作为丈夫和妻子共同财产的房屋所有权的性质。

　　（2）取得抵押房屋权属证书的时间是否影响抵押房屋权属的确定

　　在房屋买卖交易中，涉及债权变动和物权变动两个法律事实、涉及债权和物权这两种基本的民事权利，当事人订立买卖合同即在当事人之间建立了债权债务关系，房屋所有权的转移即在当事人之间发生了物权变动，买卖合同是房屋所有权移转的原因，房屋所有权的转移是买卖合同的履行结果。

　　我国企业实行不动产进行登记管理制度，未经登记，不发生物权效力。依法登记的房屋土地所有权受法律环境保护。房屋建筑产权即房屋所有权，指拥有一个房屋所有权并对房屋可以行使自己占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权相关证书是房屋工程所在地的人民对于政府作为房地产行业行政文化主管财务部门即登记工作机关向房屋产权人颁发的唯一没有合法的物权凭证，包括《房屋需要所有权证》、《房屋共有权证》、《房地产权证》《房地产市场共有权证》（广州、上海、上海、厦门、重庆等地已实行房产证与土地证两证合一）。房屋共有权证书与所有权证书方面具有发展同等的法律法规效力。

　　希望以上内容能对你有所帮助，如果你还有其他问题可以找到深圳房产专业律师，把您的情况进行说明，专业的律师会给您专业的建议。