深圳房产专业律师来讲讲既约定办证违约又约定逾期交房责任如何处理

　　商品房买卖合同是房地产交易中的核心合同之一，买卖双方在签订合同时通常会约定各种条款以明确双方的权利和义务。其中，关于逾期交房和办证违约责任的约定尤为重要，特别是当开发商在合同中同时约定了逾期交房和办证违约责任，并明确表示开发商在承担逾期交房责任后不再承担逾期办证违约责任。本文深圳房产纠纷律师将围绕这一情况展开法律分析，以深圳市的法律规定和相关法条为基础，探讨开发商应按约定承担多项违约责任的法律问题。

　　一、逾期交房责任的约定与法律规定

　　在商品房买卖合同中，开发商通常会约定房屋的交付时间。然而，由于各种原因，开发商有时无法按时交付房屋，这就构成了逾期交房。根据深圳的相关法律规定和判例，逾期交房责任的约定应当遵循以下几点：

　　《商品房买卖合同》的规定：深圳市制定了《商品房买卖合同》的相关规定，该规定对开发商的逾期交房责任进行了明确规定，包括返还购房款、按约定支付违约金或赔偿金等。

　　《中华人民共和国合同法》的规定：根据合同法的规定，一方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。对于开发商而言，逾期交房可以视为违约行为，需要承担相应的责任。

　　法律案例的解释：在深圳的一些法律案例中，法院对逾期交房责任的约定进行了解释和适用。根据案例判决结果，开发商需要按照合同约定履行逾期交房责任，并承担相应的违约责任。

　　二、办证违约责任的约定与法律规定

　　在商品房买卖合同中，办证违约责任是另一个重要的约定内容。办证违约通常指开发商未能按时办理相关产权证书手续或其他相关证明文件的情况。当开发商在合同中同时约定了逾期交房和办证违约责任，并明确表示在承担逾期交房责任后不再承担逾期办证违约责任时，需要对其合法性和法律效力进行分析。

　　合同自由原则：根据中国法律的合同自由原则，买卖双方在平等自愿的基础上可以约定合同的内容。因此，如果开发商和买方在商品房买卖合同中明确约定了开发商不再承担逾期办证违约责任的条款，该约定在一定范围内是具有法律效力的。

　　法律约束和公共利益：尽管合同自由原则赋予了当事人约定权利，但约定的内容仍然受到法律的约束和公共利益的限制。在涉及商品房买卖合同的办证违约责任约定中，开发商的行为受到《中华人民共和国不动产登记法》等法律法规的规定和监管。

　　不得排除的法定责任：根据深圳市的相关规定，开发商作为房地产开发商，有义务按时办理相关产权证书手续。即使在合同中明确约定了开发商不再承担逾期办证违约责任，如果开发商未能按时办理相关手续，仍然需要承担相应的法定责任。综上所述，尽管开发商和买方在商品房买卖合同中可以约定开发商不再承担逾期办证违约责任，但这种约定仍然受到法律的限制。开发商作为房地产开发商，有法定责任按时办理相关产权证书手续。因此，如果开发商未能按时办理相关手续，仍然需要承担相应的法律责任和违约责任。

　　三、法律案例

　　小明作为买方与某开发商签订了一份商品房买卖合同，合同约定了房屋的交付时间和办证手续办理期限。然而，由于各种原因，开发商未能按时交付房屋，并且在合同中明确约定了逾期交房责任和办证违约责任的约定。其中，开发商约定在承担逾期交房责任后不再承担逾期办证违约责任。

　　在合同规定的交房日期过后，小明发现开发商仍未交付房屋，并且也未能按时办理相关的产权证书手续。小明决定寻求法律救济，要求开发商履行合同约定的责任。

　　根据深圳市的法律规定和相关法条，法院在审理此案时会综合考虑以下因素：

　　合同约定的逾期交房责任：根据合同约定，开发商已明确承担了逾期交房的责任。法院会要求开发商按照约定履行相应的违约责任，包括返还购房款、支付违约金或赔偿金等。

　　合同约定的办证违约责任：虽然合同约定了开发商在承担逾期交房责任后不再承担逾期办证违约责任，但这并不意味着开发商完全免除了办证的法定责任。根据深圳市的法律规定，开发商作为房地产开发商，仍然有义务按时办理相关产权证书手续。综上所述，根据小明与开发商签订的商品房买卖合同及深圳市的法律规定，法院可能会判决开发商承担逾期交房责任，并要求开发商按时办理相关的产权证书手续。尽管合同约定了开发商不再承担逾期办证违约责任，但开发商仍需承担法定责任，并按照法院的判决履行合同义务，以保障买方的合法权益。

　　四、结论

　　在商品房买卖合同中，当开发商既约定逾期交房和办证违约责任，又约定开发商承担逾期交房责任后不再承担逾期办证违约责任时，开发商应按约定承担多项违约责任。尽管合同自由原则赋予了当事人约定权利，但约定的内容仍受法律的限制。

　　商品房买卖合同中的逾期交房和办证违约责任约定是保障买卖双方权益的重要内容。当开发商在合同中同时约定了逾期交房责任和办证违约责任，并明确表示在承担逾期交房责任后不再承担逾期办证违约责任时，需要对其合法性和法律效力进行审慎分析。

　　在合同自由原则的框架下，买卖双方可以自主约定合同内容，但这些约定仍受到法律的限制和监管。尽管开发商和买方可以在合同中约定开发商不再承担逾期办证违约责任，但开发商作为房地产开发商，仍然承担着法定责任按时办理相关产权证书手续的义务。

　　在深圳市的法律规定和相关法条下，开发商的行为受到法律的约束和监管。如果开发商未能按时办理相关手续，仍然需要承担相应的法律责任和违约责任。因此，在约定开发商不再承担逾期办证违约责任的情况下，开发商仍应当按约定承担多项违约责任。

　　在签订商品房买卖合同时，买卖双方应充分了解和评估合同条款的法律效力和约束力。建议在合同签订之前，双方应咨询专业律师，以确保合同条款的合法性和可靠性。

　　总而言之，深圳房产纠纷律师提醒大家，对于商品房买卖合同中既约定逾期交房和办证违约责任，又约定开发商承担逾期交房责任后不再承担逾期办证违约责任的情况，开发商应按照深圳市的法律规定和相关法条承担约定的多项违约责任，以确保买卖双方的权益得到保障，并维护合同的合法性和可靠性。