深圳律师咨询网来讲讲房地产开发项目转让中有哪些合规风险

　　房地产开发项目一级市场准入条件严格，项目开发需要公司自身资金实力和较强的运营能力。实践中，有大量房企因为资金不足而需要从二级市场参与开发，或者在取得项目土地后，由于自有资金无法完成项目建设而需要注入资金，使得项目转让的频率增加。深圳律师咨询网为您解答一下有关的情况。

　　房开项目转让实务中可采用多种教学方式，但相关技术操作系统规范发展并不需要完善，涉及国家层面较多，手续繁杂，不同的转让方式有不同的因素分析可能导致企业合同无效、无法履行等合规风险。

　　一、数据解析

　　在“非诉讼案件网”中，截至2019年11月20日，通过搜索“房地产”和“项目转让”共检索到10161份判决书，包括来自不同地方的322个最高人民法院和1159个高级人民法院。

　　近年来，有关房屋开发项目转让的诉讼纠纷激增。实践中，因项目无法交付而导致的案例很多，也有大量转让开发合同被认定为其他性质的。最高人民法院(2015)民康字第14号案例进行分析。

　　二、案例

　　2002年11月20日，林子勇、林雪芳和汤晴三人可以作为企业出让方与受让方祥和以及公司、华绍伟签订《协议》，约定进行出让方将盛鸿公司信息全部发展股份转让给土地受让方。

　　同日，双方签署了《项目转让协议》，同意以将洪升公司全部股权转让给祥和公司的方式，将洪升公司持有的 "紫茵山庄 "项目转让给祥和公司；协议约定，祥和公司将洪升公司的另一套“紫云别墅”转让给林子勇指定的公司，同时剥离其余9项资产；协议签订后一年内，林子永夫妇应尽最大努力剥离除“紫云山庄”以外的所有债权债务后再签订。

　　2002年12月26日，协议进行各方确认企业股权转让后构成为一个祥和公司90％、张燕10％，并办理了中国工商管理登记。

　　2003年3月31日，盛鸿公司就盛鸿公司原债务纠纷导致“紫音山庄”关闭一事致函林子勇，表示将停止履行协议，行使不安抗辩权。事后盛鸿公司要求三方偿还其债务并解决纠纷，转让股权4294万元人民币。

　　2004年9月20日，林子勇等四人向珠海市中级人民法院提起诉讼，要求确认股权转让协议和项目转让协议无效，要求和平公司方返还股权。该案由最高人民法院审理，经一审和二审还押候审。

　　发回重审后，一审法院认定:

　　1、《项目进行转让协议》约定以出让股权为转让管理方式，并对公司固定资产剥离进行了一个约定，已超出我们一般工程项目可以转让合同的范畴，本案应定性为股权转让纠纷；

　　2、案件合同中的公司资产剥离协议并不改变盛鸿公司的股份和注册资本总额; “紫音山庄”项目以外的其他债务由林子勇等三人承担的协议，不得与善意第三人作对。协议当事人合谋损害债权人利益的主张不能成立

　　3、《城市房地产管理法》第三十九条并非强制性规定，因同意剥离的“紫云山庄”项目违反该规定而主张协议无效的主张不能成立。判决驳回了林子勇的诉讼请求。

　　林子勇三人对一审判决不服，提出上诉。二审法院认为:

　　1、涉案协议是逃避房地产行业监管，构成掩盖非法目的的合法手段；

　　2、关于企业剥离债权进行债务的约定财产损害公司债权人经济利益，且违反《公司法》第三十六条“股东之间不得抽逃出资”的禁止性法律规定。判决协议无效，双方通过互相返还股权和转让金。

　　最高人民检察院认为事实不成立，法律适用不当，提出抗议。

　　最高人民法院认定：

　　1、现行法律不禁止住房项目转让。以股权转让方式转让项目，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不构成掩盖非法目的的合法手段。

　　2、在“紫山别墅”以外地方签订的债权债务剥离协议，如无证据证明损害了债权人的利益，则该协议当作有效。根据公司法司法解释(三)第十二条的规定，也不属于二审判决确定的撤资行为。判决撤销二审判决，维持珠海市中级一审法院的判决。

　　当房开项目进行各方矛盾发展不可调和时，一方往往向法院起诉主张合同无效以获取我们自己一个更大的利益。此时，认定合同的性质、相关国家法律制度规定是否能够影响经济合同效力尤为重要。

　　在审判期间，最高法院指出，规章条款旨在规范和惩罚违反法律规定的行为，以禁止该行为的目的，但并不否认该行为在民法和商法中的效力。

　　深圳律师咨询网提醒大家，效力条款的目的是否认法律效力，其功能是对违反者实施制裁，以限制其行为。这些规范不仅是为了惩罚违法行为，而且是为了否认民商法的效力。因此，在司法实践中，当事人主张合同无效的条款通常属于行政规定，法院不予支持。