清水河律师谈关于离婚房产常见四大问题

　　本文主要内容是：深圳罗湖清水河婚姻律师总结，离婚房产常见的四个问题的解答。包括：婚前购买的房屋，在婚后出租该房屋产生的租金、房产赠与协议、婚后购买的房屋，写在丈夫的名下、夫妻一方出卖共有房产的有效吗这四个问题的解答内容。希望对你有所帮助。
 

　　问题一：房产赠与协议写好就一定发生效力吗?

　　答：不一定。 现在流行夫妻财产约定制，在婚姻存续期间，即可以对婚前或婚内的财产进行约定，或为共同所有，各自所有，部分各自所有，部分共同所有。《详见婚姻法19条。》

　　但是，如果约定将一方婚前的个人房产赠与给另一方，在房产过户之前是可以撤销的。

　　因此，婚内写的房产赠与协议未必有效。即使把房屋过户到一方的名下，也仍然能被认为是夫妻共同财产。
 

　　问题二：婚前购买的房屋，在婚后出租该房屋产生的租金，是个人的吗?

　　答：租金属于夫妻共同财产。

　　根据婚姻法《解释二》第十一条，“一方以个人财产投资取得的收益”可知，经营婚前购置的房屋进行出租而产生的租金”为夫妻共同财产。判定的理由在于是否由夫妻双方付出了劳动，进行经营。
 

　　问题三：婚后购买的房屋，写在丈夫的名下，就是丈夫个人的财产吗?

　　答：婚后购买的房屋，即使写在任何一方的名下，也为夫妻共同财产。

　　虚拟财产，是有别于有形财产的一种新型财产，通常出现在网络游戏中，包括游戏积分、装备、账号和货币等。因其具有一定程度的使用价值和交换价值，故常被公开或私下买卖，由此产生了虚拟财产交易。问：婚后购买的房产，就不会被任何一方单独卖掉吗?

　　1. 若登记在某一方的名下，有被一方单独卖掉的风险。

　　(1)根据法律规定，买房人如果不知道该房屋是否是对方的夫妻共同财产的，买卖的合同是有效的。但是，权利受侵害的一方可向法院起诉，冻结房产过户，采取返还钱款的方式或违约金的方式补偿买方。

　　(2)若果房产已经过户了，则和买房人之间不再有纠纷了。夫妻之间可就卖房款协议分割。

　　2. 如果登记在夫妻双方的名下，从法律上看，任何一方都不能单独卖掉。

　　(1)卖房时需要双方到场，签字;过户时更需要双方到场签字，或是出具委托他人代签的公证书。

　　(2)房产证上有两方的名字，如果只有一方签字出售合同，那么，买房人就不能被认为是善意的，会被法院认为是“明知”对方无权单独出售，还故意购买，则，此时的房屋出售合同是无效的。

　　3.无论是登记在一方，还是夫妻两方的名下，都有一种可能，即，如果一方伪造另一方的签字，跟买房人签订房屋出售合同。此时的房屋买卖合同则有效，买房人没有责任。
 

　　问题四：夫妻一方出卖共有房产的有效吗?

　　本所致力于为打造和谐夫妻关系作出些许法律上的努力，经过诸多关于爱恨情仇的咨询后，决定将可能导致夫妻撕破脸的一些事编纂出来，并附上专业法律分析，望广大夫妻勿重蹈覆辙。房屋买卖时，各地区的房屋登记机构房屋是否存在隐名共有人的审查方式不同，有的会以登记簿为准，有的也会要求提供已婚与否以及配偶的同意证明。但正因为登记审查尚未严格标准，才使得夫妻一方擅自将共有房产出卖有了操作空间。这里，“共有房产”的两种情形：一种是房屋登记在夫妻一方名下，另一种则是房屋登记在夫妻双方名下;“出卖”的两种情形：房屋产权尚未变更及已变更。广大群众普遍认为，一方的出卖行为未获得另一方知情同意，故为无权处分，买卖合同无效，若已经过户，亦有权返还房屋。情理上虽然如此，但该观点并非百分之百保证赢得诉讼。律师告诉你，要区分不同情况，采取不同策略，适用不同法律，才能赢得诉讼。

　　第一种情形，如果房屋买卖合同已经订立，但是房屋尚未交付或是尚未变更产权登记，这种情况下较为好处理。具体方法是：一方得知另一方的买卖合同后，应立即以书面形式向出卖房屋的配偶及买受人发出声明书，告知其系房屋产权人，并对买卖合同不予认可。此种情形下，要求确认合同无效并返还房屋，妥妥没问题。
 

　　第二种情形，若房屋产权已经变更登记，按照《物权法》106条(物权法第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

　　(二)以合理的价格转让;

　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定)的规定，若买受人的善意取得的抗辩无法成立，则权利人可要求返还房屋;若买受人的善意取得抗辩成立，权利人要求返还房屋的主张无法得到法院支持，但可要求出卖人承担损失赔偿责任。
 

　　深圳罗湖婚姻律师说：这里亦存在一种另外情形。即如果出卖人和买受人的买卖合同系恶意串通损害了权利人的合法权益，那么同样适用于合同无效的法律规则。权利人可以证明的情况下，不论房屋登记与否，买卖合同均无效，房屋亦可要求返还。
 

　　以上就是深圳罗湖婚姻律师总结关于，关于离婚房产常见的四个问题的解答。如果你还有关于离婚的的法律问题想要咨询。可以随时找深圳罗湖婚姻律师在线咨询。我们将竭诚为您解答。   深圳罗湖财产分割专业律师事务所