高校搬迁后将原有土地转让是否违法？深圳房产律师带您了解

　　在房地产开发过程中，有不少商品房开发或市场交易是通过将划拨的土地转为出让土地进行的。在我国，国家机关、行政事业单位、军队、城市基础设施、公益性和其他土地财产使用的土地大多是划拨的土地。由于土地分配的性质和个人身份，实践中存在着不符合土地审批前提条件、违反土地流转程序法律、可能造成国有资产流失等影响土地承包合同效力的风险。深圳房产律师就来讲讲你需要知道这些事。

　　一、数据解析

　　截至2019年10月24日，以 "案由:合同纠纷 "、 "分配 "、 "房地产开发 "和 "合同效力 "为依据，共检索到裁判文书1075份，其中最高人民法院29份，各地高级人民法院110份。在最高人民法院的29份裁判文书中，有5份是最高人民法院公报案件，所有公报案件中的“本院意见”部分涉及合同效力的争议焦点。

　　针对划拨土地入市过程中存在的风险，本文选取最高人民法院(2015)民二终字第129号案，东北石油大学与深圳新世纪投资发展有限公司合同纠纷案作为案例进行分析。

　　二、案情简介

　　2002年4月，黑龙江省国资委批复同意东北石油工业大学（以下简称“石油企业大学”）整体进行搬迁后，在履行国有公司资产价值评估手续的前提下，有偿转让其安达校区国有银行资产。经专业教育机构风险评估，黑龙江国资委批复确定固定资产有偿转让市场价格为6500万元。

　　2002年7月，东北石油大学与深圳新世纪公司(以下简称“新世纪公司”)签订意向书，中国石油大学同意以七千万元的价格，把安达园区的土地使用权及地上建筑物的业权转让予新世纪公司。

　　2003年2-3月，双方先后签订置换协议和补充协议，约定新世纪公司出资9500万元，其中6500万元用于石油大学新校区建设，3000万元作为土地、房产等税费支付给政府。作为置换，石油大学安达校区房产在新世纪公司承接的工程竣工验收后归其所有。上述协议签订后，新世纪公司向石油大学支付承兑汇票2000万元(该票据已被石油大学贴现)，双方办理了房屋产权过户登记手续，但新世纪公司并未实际承接石油大学新校区相关工程。

　　2006年6月，中国石油大学与新世纪公司签署了会议纪要，同意由新世纪公司承担的项目由中国石油大学自己进行。六千五百万元建设资金将分两期支付，第一步支付四千万元现金，第二步优先支付合作开发项目余下的二千五百万元利润。如果中国石油大学无法提供后续项目，新世纪公司在支付40万元后，视为完成合同。会议纪要签署后，新世纪没有支付任何费用，中国石油大学新校区的建设也没有开始。

　　2014年，石油大学起诉至黑龙江省高院，要求新世纪公司支付转让款4500万元及利息。黑龙江省高级人民法院经审理认为，会议纪要中关于2500万元转让款支付条件的约定，具有以低于批准价格的交易价格处置资产的法律效力，该约定因损害社会公共利益而无效。

　　一审人民法院判令新世纪中国公司向石油工业大学进行支付企业剩余价款4500万元及利息。新世纪公司不服，上诉至最高院。

　　2015年，新世纪就一审判决向最高人民法院提起上诉。最高人民法院认为，我国现行法律法规对国有资产处置没有有效的强制性规范，中国石油大学安达分校固定资产处置不损害公共利益，没有证据表明会议纪要中的协议造成国有资产流失，中国石油大学管理的国有资产的利益不同于合同法第52条规定的国家或公众利益。

　　二审依法撤销一审判决，判决新世纪公司向石油大学支付剩余转让款2000万元及利息。

　　三、以高校土地出让契约的市场化效应为例

　　按照最高法院对上述案件的判决逻辑，石油大学虽为事业单位，但其在交易中的私法主体地位决定了其有权转让名下资产，石油大学与新世纪公司在平等协商的基础上自愿达成有偿转让；其次，国有资产不等于 "公共利益 "，对其进行处罚不应视为损害公序良俗；最后，本案中没有证据证明转让造成了国有资产流失。基于此，最高法院确认了诉讼协议的有效性。

　　在2007年，关于我国高校与房产开发商之间进行置换土地管理行为的合法性就曾在教育部与国土资源部员工之间可以展开争论。

　　据教育部表示，根据《最高人民法院关于国有土地使用权纠纷案件适用法律的解释》 ，大学置换土地是由地方政府批准的，不能简单地认为是违法的。

　　国土部认为，高校教育用地属于国有划拨土地，高校不得擅自转让。对于符合规划，可以出让经营开发的土地，也要采取招标、拍卖、挂牌的方式，土地部门是土地出让的主体。此外，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，划拨土地的转让主体仅限于公司、企业、其他经济组织和个人，高校不符合这一要求。此外，它们是免费发放的。

　　深圳房产律师注意到，最高人民法院在这起“高校资产置换”案中的有争议的判决，分配土地市场化转让程序的有效性和转让价格也是通过司法审判来确定的。根据当前的社会形势和司法实际情况，当事人应尊重自己的意愿，表示合同不易失效。合同的效力，当事人只能向人民法院提出。合同符合法律、行政法规规定的条件，没有合同法第五十二条规定的无效的，视为有效。