深圳房产律师为您解答房地产开发需要知道的合规风险

　　对于房地产开发企业来说，资金的重要性不言而喻。在上述两起案件中，神东天龙公司和鸿渐公司多年来花费了数千万甚至数亿美元，从签署合作开发协议到提起诉讼，最终只收回了本金和一些利息。这不仅消耗了大量的时间、精力，而且还付出了巨大的机会成本。深圳房产律师就来讲讲你需要知道这些事。

　　那么，同样我们都是一个最高人民法院的判决，同样问题都是约定将工业建设用地主要用于我国房地产企业开发等商业用途，为何案例一确认合作研究开发技术协议无效，而案例二却作出相反认定？通过分析比较，不难发现，二者最主要的区别就在于案例二中的《联合应用开发协议》对用地性质方面进行设计变更的相关工作事宜作出了约定。虽然这些案例二中合同被确认有效，但最终未得到充分履行，合规风险仍旧存在。

　　一、合规风险

　　1、合同仅规定工业用地用于房地产开发，未约定土地性质变更的，可能面临被确认无效的法律风险。

　　对合同效力的审查，属于人民法院的管辖范围。审理期间，人民法院将依职权审查合同的有效性。案件一中，一审法院认定该合同违反了《人民中华民国土地管理法》第五十六条、《人民中华民国城市房地产管理法》第十八条、《人民中华民国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条、第十八条根据《人民中华民国合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，因此，该案最终判定该合同无效。

　　顺兴公司认为，上述规定都是强制性规定，使用工业用地进行房地产开发不会导致合同无效。

　　最高人民法院最终支持一审的意见，认为土地制度是我国的根本制度，土地资源的开发利用和管理符合国家的根本利益，违反上述规定就是变更土地用途，损害国家、集体和公共利益。因此，上述规定均具有强制性规定的效力，顺兴公司与神东天龙公司同意使用工业用地进行房地产开发的合同无效。

　　2、虽然合同约定将工业用地用于房地产开发，但如果同时改变土地性质，合同不一定无效，但可能面临合同解除的法律风险。

　　在案例2中，虽然合同被确认为有效，但双方当事人同意终止合同，因为合同的履行和工业用地性质的改变出现延误。

　　此类合同的近期发展目标是变更用地性质，远期目标是进行分析商业研究开发。期间存在问题大量不确定影响因素。在合同履行管理过程中，双方之间需要通过协调配合，并根据施工合同进程不断细化双方权利义务，评估系统规划、房产等政策及行情动态，能否实现合同目的就是存在差异较大风险。实践中，变更土地性质需办理国土、规划等相关政府部门审批等手续，将可能没有出现土地性质方面存在我们无法变更的情形。

　　合同解除后，往往伴随着违约责任的确定。如果不设置完整的合同条款，保留合同履行的相关证据，违约责任就会处于被动局面。

　　二、合规建议

　　(一)在签署协议前，审核目标用地的土地用途; 如目标用地不适宜作商业发展，应向有关部门查询改变土地用途的可能性。

　　通过审查目标土地的土地保有权、土地保有权合同和目前的土地利用总体规划，可以清楚地看到，目标土地的土地利用情况以及是否符合规划，优先选择适合商业发展目的的土地。如果没有，土地管理部门、规划部门要了解改变土地用途的可能性。

　　（二）如目标地块不符合我国商业研究开发设计目的，在签订协议时，应对“变更用地性质”作出一些相关工作安排，明确自己各方的权利义务及违约责任。

　　如果因为商业安排，协议签订前不能改变目标地块的用途。在签署协议时，应作出“更改土地用途性质”的相关安排，以防止在第一种情况下协议被视为无效的法律风险。协议应当对变更土地利用性质的责任、期限、费用承担、违约等事项作出规定，明确当事人的权利义务。同时，应注意规定的可操作性，避免逻辑冲突，否则难以按照约定主张违约的法律风险。

　　深圳房产律师提醒大家，协议签订后，各方应积极履行协议中关于办理土地性质变更的相关约定，跟踪相关工作进展，并通过发送通知函、制作合作备忘录等方式保存履行义务的相关证明。如果确实无法改变土地的性质，合作各方应积极寻求透过谈判、调解、诉讼(或仲裁)等各种解决争议的方法，及时收回成本及止损。