关于我们

深圳律师事务所
上海市华荣(深圳)律师事务所 ,在深圳、广州、上海等地设有分部, 拥有近200人的律师团队,各专业领域均有专家级律师坐镇 ,平均执业年限在5年以上 ,70%以上律师获得法律硕士学位。24年来,秉承专业化、规模化、品牌化、国际化的发展理念,解决各类疑难纠纷案件上万起,其中不乏国内重大案件,在业界赢得了良好的声誉。 获得优秀律师事务所、司法系统先进集体等多项荣誉称号。 电话: 400-9969-211 微信: 12871...

律师团队

深圳律师事务所

律师团队

深圳律师咨询

开庭辩护

深圳律师事务所

律所荣誉

深圳律师咨询

律所环境

深圳律师事务所

律所环境

深圳律师咨询

律所环境

房产纠纷

最新文章

随机推荐

相关推荐

深圳著名房产律师

主页 > 房产纠纷 > 著名房产律师 >

房地产住宅项目的转让该如何进行?深圳法律咨询网告诉您

时间:2023-02-07 10:13 点击: 关键词:深圳法律咨询,房地产转让

  所有项目资产和手续的直接转让,包括政府出让的土地使用权,通常类似于司法实践中的土地使用权转让性质,在《城市房地产管理条例》和《城市房地产开发经营管理条例》中有规定。但是,仍然存在许多涉及土地使用权证书、项目手续移交等因素的纠纷。深圳法律咨询网为您解答一下有关的情况。

房地产住宅项目的转让该如何进行?深圳法律咨询网告诉您

  1、当出让人因不符合城市房地产管理法的要求而无法更改土地使用权证书或履行合同时,协议当事人之一通常会声称项目转让协议无效并将其提交法院。

  根据最高人民法院的大量司法判例,《城市房地产管理法》第三十九条(原第三十八条)是行政管理部门对不符合规定条件的房屋所有权变更登记作出的行政规定,而不是对转让合同效力的强制性规定。违反该条款属于合同标的物的瑕疵,不影响合同的效力,但出让人应当承担因土地权属证书不能过户而导致合同无法履行的责任。

  以划拨方式可以取得土地资源使用权的,转让时应报有批准权的人民对于政府进行审批,否则应认定合同无效,但起诉前经有批准权的人民需要政府部门批准办理土地使用权出让手续的,应当如何认定合同能够有效。

  2、建筑工程的程序复杂,转让各方在履行合同义务的顺序上存在争议,或转让合同因其中一方的违约而终止,当一方履行了转让或付款义务时,在归还各方财产和补偿违约方面可能出现争议。

  3、在建项目涉及很多涉外合同,往往涉及涉外债权债务、抵押、担保、诉讼等,并可能存在欠缴土地出让金及相关税费的风险。因项目转让方隐瞒相关信息导致后续转让合同中止、解除、无效或受让方遭受损失时,虽然转让方应承担主要过错责任,但在司法实践中,通常认定受让方因未尽职调查承担一小部分过错责任。

  合规建议:

  1、在项目转让各方签署转让协议前,受让人应当委托第三方对项目的土地所有权、债权债务以及相关信息、项目程序是否健全、法律是否禁止转让等进行详细调查,确保他们能够如期取得项目的所有权。

  2、项目在建的,应当调查项目进展情况。比如拆迁是否完成,规划是否合理,环境的潜在危机等。,避免项目移交后不必要的损失风险。

  3、合同关系双方企业应按《合同法》规定对项目进行移交和款项交付使用时间、顺序及违约责任条款等详细约定。

  4、无论以何种方式转让住房项目,转让双方都应当设立适当的担保,确保合同的正常履行,并就救济条款达成详细协议。担保方式应当符合担保法的规定。

  住宅项目的直接转让手续复杂,涉及的税费较高,因此,通常采取股权转让的方式实现间接项目转让,也部分免除了相关法律(如城市房地产管理法)对土地使用权转让的规定和限制。

  以股权转让方式转让房屋开发项目仅在《公司法》框架内进行,即受让方取得公司股东股份,不改变项目土地所有权,不存在土地使用权转让相关的合规风险。然而,在股权转让过程中,公司法层面仍然存在大量风险:

房地产住宅项目的转让该如何进行?深圳法律咨询网告诉您

  1、出让方潜在的披露义务教育包括企业股权转让前公司债权债务、对外贸易合同、劳动合同、财务、缴税情况等,实务中不能及时排除其隐瞒信息的可能性,致使受让方遭受经济损失。虽然我国股权转让合同中通常可以存在一些约定股权变更前后债权债务自理的条款,但由于此类风险事件发生的滞后性,发生后出让方是否需要具有赔偿责任能力分析以及对自己公司能够正常生产经营发展活动的影响都不容小视。

  2、股权转让合同应当符合《公司法》和项目公司章程关于股权转让的规定,避免程序上的违规给双方造成损失。特别是在国有股和外商投资股的转让过程中,一旦违反强制性程序规定,可能导致转让合同无效。

  3、受让人和受让人通常就公司股权的估价达成一致,但为避税目的以不合理的低价进行交易,一般被认为是“恶意串通、损害国家、集体或第三方利益”,致使合同无效。

房地产住宅项目的转让该如何进行?深圳法律咨询网告诉您

  深圳法律咨询网提醒大家,若项目建设用地是项目管理公司进行违法取得,或在股权转让前,项目设计公司产品开发研究项目时违反了相关法律或与政府方的出让合同,可能影响导致股权转让后项目用地被政府方收回,或项目目标公司遭受处罚,从而提高导致受让方遭受损失。


房地产住宅项目的转让该如何进行?深圳法律咨询网告诉您 http://www.shenzhencefa.com/fcjf/zmls/2193.html
以上文章来源于网络,如果发现有涉嫌抄袭的内容,请联系我们,并提交问题、链接及权属信息,一经查实,本站将立刻删除涉嫌侵权内容。