深圳房产律师谈​房屋买卖合同无效

　　在中国，当夫妻共同出售房屋时，夫妻往往会签订销售合同，人们习惯了。长期以来，没有人对房屋销售合同的有效性提出异议，但近年来，一些人认为存在漏洞，并向法院提出了无效的销售请求。然而，他们的请求遭到了法院的狙击手。8月12日，随着南通中级法院最终判决的送达，被告全、邵夫妇要求邵与原告张签订的房屋销售合同再次失败。

　　案例介绍

　　原告张某是海安某中介信息服务部的女业主。被告邵某和丈夫于1986年登记结婚。2002年4月22日，邵某对海安县某小区某房屋(即本案争议房屋)进行产权登记。产权证上标明房屋所有人为邵，产权为私有房地产，面积149.57平方米，共有人栏目未填写。2003年4月，邵取得上述房屋国有土地使用证，证明土地使用者为邵。

　　2003年，邵在海安县另一个社区买了一套房子，装修后搬进了房子。此后，邵委托他的兄弟邵帮助出售上述诉讼房屋。

　　2004年2月24日，邵兄弟以自己的名义与原告张签订了房地产转让合同，转让价格为90800元；张支付房屋款项后，转让人交付所有房地产、棚钥匙及附属物品；转让人负责协助提供房地产转让所需的所有手续，费用由张承担。合同签订后，经张要求，被告邵在张持有的房地产转让合同名称和身份证号码。

　　同年3月以来，原告张某四次支付了290800元的全部房款，均由邵兄收到后转交给被告邵某。同年9月3日，张某在支付最后一笔房款后，当天入住房屋。在合同履行过程中，邵某将房屋土地使用证和房屋所有权证交给了原告张某。

　　后来，原告张要求被告邵协助办理房屋转让手续，但被告邵从未协助过。今年5月8日，张起诉邵上法庭。海安法院受理后，被告邵申请后，法院将丈夫全部加入被告，共同参与诉讼。

　　法院判决

　　在审判中，原告张声称我与被告邵签订了房地产转让合同，按照合同支付了所有的房屋，邵也给了上述房屋和房屋产权证书，土地使用证书，但拒绝履行协助转让的义务，现在要求法院命令被告邵协助办理转让手续。

　　被告邵辩称，我和丈夫的关系一直不和谐，全年都在外面工作，所以我担心一旦关系破裂离婚，经济损失，所以我委托兄弟出售上述共同房屋；现在我丈夫已经知道了，明确表示不同意出售，为了考虑夫妻关系，我不同意把房子转让给原告张。此外，根据有关法律规定，我丈夫既未签订转让合同，也未事后承认，转让协议无效，现请求法院驳回原告张的诉讼请求。

　　被告全某辩称，诉讼房屋是夫妻共同财产，邵某未经我同意单方面转让。根据法律规定，转让合同无效。两名被告声称夫妻关系不正常，但未能提供可信的证据。

　　海安法院审理后认为，被告邵单独购房后，原房屋闲置，其口头委托兄弟出售原房屋符合常识，不违反法律规定。原告张与邵签订合同后，要求客户邵明确委托，邵也亲自签字，加注身份证号码，委托关系合法有效，后果由客户邵承担

。

　　两名被告以争议房屋为夫妻共同财产，未经夫妻共同同意为由，在法律和事实上难以确认买卖无效。从事实的角度来看，争议房屋的产权证书并没有注明共有人，房屋是共有房屋还是个人房屋本身也存在争议。即使争议房屋被视为夫妻共同财产，也应被视为被告邵夫妇平等协商的结果。因为本案从合同签订，到原告张四次支付房屋，再到邵将房屋及相关权利证书交给张，张实际入住，时间间隔不太短，没有可靠证据证明两名被告夫妻关系不和谐，被告邵辩称全部不知道不符合常识。

        此外，据被告说，他得知他的妻子在出售争议房屋后也试图解决这个问题，但他在没有解决的情况下外出工作，更不合理。从法律的角度来看，根据城市房地产管理法的规定，夫妻未经对方书面同意出售房屋的司法解释，但在新的司法解释中国也应该适用新的司法和新的司法解释。然而，最高人民法对于如何适用新婚姻法。根据事实和法律分析，原告张有理由相信房屋销售合同是夫妻双方的共同意图，两名被告不得以一方不同意或不知道为由对抗善意的原告张，因此张与邵之间的房屋销售合同建立合法有效。

　　合同签订后，双方应当依法全面履行义务。现原告张支付房屋款项，履行全部义务；被告邵还交付了房屋及相关权利证书，履行了主要义务，但仍应协助原告张转让房屋，因此应支持原告张的诉讼请求。因此，根据《中华人民共和国合同法》和最高法院关于婚姻法的司法解释，被告邵夫妇在判决生效后一个月内协助原告张办理房屋转让手续，相关费用由原告张承担。

　　一审判决结束后，两名被告拒绝接受，并提出上诉。南通中级人民法院审理后认为，一审认定事实清楚，法律适用正确，上诉人的上诉理由无法确定。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，判决驳回上诉，维持原判。

       深圳房产律师分析

　　本案主要涉及法律冲突或理解歧义时如何结合中国国情准确适用法律。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：未经其他共有人书面同意，共有房地产不得转让。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：夫妻有平等处理共同财产的权利。

       最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》的解释

        第十七条规定：婚姻法第十七条关于‘夫妻共同财产，有平等处理权’的规定，应当理解为：

　　（ 1）夫妻在处理共同财产方面的权利是平等的。任何一方都有权决定因日常生活需要而处理共同财产。

　　（2）夫妻因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要决定的，夫妻应当平等协商，达成协议。其他人有理由相信这是夫妻共同意图的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意的第三人。

　　从上述法律和司法解释中不难看出，《房地产法》要求的书面同意要求在婚姻法和相关司法解释中没有强制性要求，导致了法律之间的冲突。事实上，《房地产法》规定，1994年，一些规定与后来制定的《中华人民共和国合同法》的鼓励交易原则相冲突，不再适应《纽约时报》的要求。同时，新法律优于旧法律是法律适用的基本原则，因此婚姻法和司法解释应优先考虑，夫妻处理重大共同财产，他人有理由相信夫妻共同意图，对方不得以不同意或不知道为由对抗善意的第三人。 深圳房产律师​