案例介绍
原告T与被告T1是父子关系。2015年2月，原告以被告的名义（未成年人）与甲方房地产开发有限公司（以下简称甲方公司）签订了《商品房销售合同》，同意购买甲方公司开发的3号房屋，建筑面积162平方米。原告投资并办理了相关手续。开发商交付房屋后，原告装修了房屋，然后原告搬进来。2017年12月，原告以被告的名义取得了房地产证书，并以被告的名义登记了房地产。被告成年后搬出了房子，不再住了。原告要求被告协助将所涉及的房屋转让给原告，被告拒绝，认为房屋属于被告，原因是原告以被告的名义购买房屋，是父亲给儿子的礼物，现在房屋所有权已经登记在被告的名下，已经完成了礼物，原告不能后悔回到房子。原告多次谈判失败，矛盾加剧，但向法院起诉，要求确认所涉及的房屋所有权属于原告，命令协助原告办理所涉及的房屋产权变更登记手续。
判决结果
一审法院判决：一是涉案房屋所有权归原告所有；二是命令被告协助原告办理上述房屋产权变更登记手续。
被告拒绝接受，提起上诉。
二审法院判决:驳回上诉，维持原判。
深圳房产律师分析
父母以孩子的名义买房并以孩子的名义登记，通常因为骨肉家庭的感情而没有矛盾。但近年来，随着社会老龄化人口的增加，越来越多的父母和孩子争夺财产所有权。本案的典型意义在于，父母如何依法保护自己的财产，确保晚年有安全生活的巢问题越来越突出，应依法保护老年人的合法权益。在这种情况下，原被告是父子关系，应该互相照顾，但财产所有权存在矛盾。通过诉讼解决，不仅涉及财产所有权问题，而且还会影响父子关系。当原告向张银福律师寻求帮助时，张律师劝说当事人尽可能和解，以避免家庭疏远和更大的伤害。但原告采取了各种措施，努力失败，越来越觉得老年人生病，无人照顾，必须首先保持自己的生活巢。房地产所有权已成为一个大问题，不得更大的理性解决。张银福律师也提出了越来越多的身体问题，没有其他正常生活问题。考虑到了解决方法院的压力。
1、因物权所有权、内容有争议的，利害关系人可以要求确认权利
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编制的解释（1）》（2021）第二条规定，当事人有证据证明房地产登记簿记载与真实权利状态不一致的，是房地产物权的真实权利人。请求确认其享有财产权的，应当予以支持。最高人民法院《关于当前民事审判工作的若干具体问题》（2015年12月24日）第二条注意区分房地产登记的内外效力。房地产产权变更是法律行为和其他法律事实的产物，而不是登记机关登记的产物。房地产产权登记是房地产产权变更的要素，而不是原因。由于法律将登记作为物权变更的有效要素，不能错误地认为财产权是登记机关赋予的。对有争议的房地产产权所有权的最终判断不仅是登记理论，而且应依赖于对房地产产权变更原因的法律事实的审查。本案中涉及的房地产产是由原告投资的，原告是由原告在购买房子时购买和装修的名人。
2、以被告的名义登记房地产并不意味着原告将房地产赠与被告，原告也不意味着赠与
《民法典》第六百五十七条规定，赠与合同是赠与人将其财产免费给予受赠人的合同，受赠人表示接受赠与的合同。（《合同法》第一百八十五条），赠与合同是一种协议。当双方意图一致时，合同成立并生效。在这种情况下，父亲以儿子的名义投资购买房屋，真正的所有者与注册所有者不一致，不违反法律禁止的规定。原告以被告的名义购买房屋并以被告的名义登记，但没有赠与被告的意图。所涉及的财产所有权证书、账单和其他程序的原件由原告保存，房屋由原告居住使用，没有交付给被告的行为。被告声称原告以被告的名义购买房屋，以被告的名义登记，是对被告的赠与，法律上没有证据。原告否认赠与，根据最高人民法院民事诉讼法解释（法释2015号）第九十一条第（1）规定，主张法律关系存在的当事人，应当承担举证赠与合同的基本后果。
3、当有证据证明实际投资者不是登记权人时，需要根据实际出资情况确定财产所有权
《民法典》第二百一十七条规定，房地产所有权证书是权利人享有房地产所有权的证明（《物权法》第十七条），第二百三十四条因物权所有权和内容发生争议的，利害关系人可以要求确认权利（《物权法》第三十三条）。
根据上述规定，房地产所有权证书是权利持有人享有房地产所有权的证明，但只是法律上的权利推定证明。一般来说，登记权利持有人被推定为实际权利持有人，但有证据证明实际投资者不是登记权利持有人时，应根据实际投资情况确定房屋所有权。
根据日 常生活经验法，父母以子女的名义买房，不能当然或简单地认定为赠与子女，法律上没有强制赠与，也没有这样的规定。房屋所有权证书记录与实际权利状态 不一致，房屋所有权归投资者所有。在这种情况下，原告是实际投资者，这是一个无可争议的事实。被告也承认原告购买并一直居住，因此应确认房地产所有权属于原告。深圳房产律师
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