深圳房产合同律师谈未经共有人同意出售房屋合同有效​吗？

　　出卖人以其名义出售登记的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件。房屋销售合同有效的，买受人要求履行房屋销售合同，其他共有人不同意出售共有房屋，拒绝协助办理房屋所有权变更登记手续的，法院应当驳回买受人继续履行合同的诉讼。深圳房产合同律师分析下面案例。

        案例介绍

　　2010年10月20日，刘与李签订购房合同，以李的名义购买房地产。2010年11月20日，刘全额支付220万元后，李的妻子陈以擅自处分共有房为由不同意。2011年6月，刘向人民法院起诉，要求继续履行合同。

                                      
 

　　法院判决

　　作为房屋的登记权利人，李与刘签订了房屋销售合同，刘是善意的，合同约定的对价也是合理的。因此，房屋销售合同是李与刘的真实含义，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

　　至于刘的请求，陈继续履行合同的诉讼请求。在本案诉讼过程中，陈明确表示不同意出售涉及1802房屋的案件。根据《物权法》第九十七条的规定，处置共有房地产或者动产，对共有房地产或者动产进行重大修复的，除共有人之间另有约定外，应当经占份额三分之二以上的共有人或者全体共有人同意。当涉及房屋的共有人陈不同意出售房屋时，李作为共有人之一，对涉及房屋的处罚不符合上述法律规定的条件。同时，《城市房地产管理法》第三十八条第四项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。本规范虽然是管理强制性规范，但在实践中，登记部门未经共有人同意，在房屋销售合同当事人申请房地产所有权变更登记时，不得登记。

　　在这种情况下，刘要求继续履行合同。由于本案涉及的房屋共有人陈不同意，刘的诉讼不符合《合同法》第110条关于法律上或事实上可以履行的条件，判决驳回刘的诉讼请求。

　　案件判决后，刘某未上诉，案件判决已生效。