国有土地使用权抵押所得的贷款归属如何？深圳房产合同律师来回答

　　合开发项目是指开发商与土地使用权人在拆迁补偿、土地出让金、房屋销售收益等方面共同分享利益的一种开发模式。在合开发项目中，开发商通常需要向银行申请贷款用于项目开发，而国有土地使用权抵押是银行通常要求的担保方式之一。然而，当项目未按计划完成或开发商出现倒闭等情况时，贷款的归属就成为了一个复杂的问题。本文深圳房产纠纷律师将围绕以合开发项目国有土地使用权抵押所得的贷款的归属问题进行探讨。

　　一、国有土地使用权抵押的法律性质

　　国有土地使用权是指国家所有的土地利用权，因此抵押国有土地使用权必须符合国家法律法规的规定。在中国，国有土地使用权抵押的法律依据主要包括《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国土地管理法》。

　　1.《中华人民共和国担保法》

　　该法第二十三条规定：“担保物为土地使用权的，应当依照有关法律、法规的规定取得土地使用权证书等相关证照，且该土地使用权应当为无异议的。”这意味着，抵押国有土地使用权必须符合相关法规的规定，同时该土地使用权必须是无异议的，也就是说，不应该存在任何纠纷或争议。

　　2.《中华人民共和国土地管理法》

　　该法第四十三条规定：“国家对土地实行所有权，对土地的使用实行管理。土地使用权的取得、行使和转让，必须依法取得土地管理部门的批准，并办理有关手续。”因此，抵押国有土地使用权必须在取得土地管理部门的批准并办理相关手续后才能进行。

　　综上所述，抵押国有土地使用权必须符合国家法律法规的规定，并且必须取得相关证照和批准手续，否则抵押行为将被视为无效。

　　二、合开发项目国有土地使用权抵押所得的贷款的归属

　　在合开发项目中，国有土地使用权作为抵押品，可以获得银行贷款，用于项目开发和建设。当项目出现问题，开发商无力偿还贷款时，银行就会寻求对抵押品进行拍卖或变卖以收回贷款本金及利息。那么，这部分贷款的归属是谁呢？

　　一般来说，合开发项目的国有土地使用权是由土地使用权人和开发商共同享有的，因此银行在收回抵押品后，应当先扣除开发商所欠银行的本金、利息和违约金等费用，剩余部分应当按照双方共同享有的比例进行分配。具体分配比例一般由合同约定或者事先协商确定，如果没有约定，则应当依照各自出资比例来分配。

　　然而，在实际操作中，合开发项目的国有土地使用权归属的问题并不总是那么简单。有时候，土地使用权人和开发商之间的关系十分复杂，甚至存在法律纠纷，这就会给贷款的归属带来一定的影响。

　　以深圳为例，深圳是中国改革开放的前沿城市之一，经济发展迅速，城市建设规模庞大。在深圳的合开发项目中，国有土地使用权抵押所得的贷款归属问题也备受关注。

　　深圳市人民政府于1993年颁布了《关于进一步加强拆迁安置工作的通知》，明确规定了拆迁安置房的产权归属。根据该通知，拆迁安置房的土地使用权归国家所有，建筑物产权归购房人所有。然而，在实际操作中，开发商通常将国有土地使用权和房屋产权一并抵押给银行，以获取更高额的贷款，这就会导致银行在收回抵押品时，无法确定国有土地使用权和房屋产权的归属问题。

　　在这种情况下，银行通常会采取以下两种方式解决贷款归属问题：

　　1.将贷款归还给土地使用权人和开发商，由他们自行分配。这种方式需要土地使用权人和开发商之间关系比较良好，有一定的信任基础。

　　2.将贷款直接归还给购房人，由购房人自行与土地使用权人和开发商协商解决。这种方式需要购房人具备一定的经济实力和法律意识，能够有效维护自身权益。

　　三、参考法条

　　1.《中华人民共和国合同法》

　　2.《中华人民共和国担保法》

　　3.《中华人民共和国物权法》

　　4.《中华人民共和国土地管理法》

　　5.《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　6.《深圳市拆迁安置房管理办法》

　　四、参考案例

　　1.2009年，深圳市龙岗区一家银行将一家房地产开发公司的贷款抵押的土地和建筑物拍卖，拍卖所得款项被划拨到银行账户上。房地产开发公司对此提起诉讼，认为银行在未经授权的情况下将拍卖所得款项划拨到自己账户上，侵犯了其合法权益。法院经审理认为，银行应当按照合同约定的方式分配贷款归属，否则应当与土地使用权人和开发商协商解决。银行未经授权划拨拍卖所得款项，侵犯了房地产开发公司的合法权益，应当承担相应的法律责任。

　　五、结论

　　综上所述，合开发项目国有土地使用权抵押所得的贷款归属问题，需要考虑土地使用权人、开发商和购房人三方的权益，以及合同约定、法律法规等因素。如果合同中对贷款归属问题有明确约定，应当依照合同执行；如果合同中没有约定，应当根据各方的实际权益进行分配。

　　在实际操作中，银行应当尽可能了解合开发项目的实际情况，与土地使用权人、开发商和购房人沟通协商，制定合理的贷款归属方案，以避免因贷款归属问题而引发的法律纠纷和经济损失。

　　深圳房产纠纷律师提醒大家，在深圳的合开发项目中，由于涉及到拆迁安置房的产权归属问题，贷款归属问题更加复杂。因此，银行在收回抵押品后，应当谨慎对待贷款归属问题，尽可能与土地使用权人、开发商和购房人协商解决，以保障各方的合法权益。