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深圳房产合同律师阐述一房三卖合同是否有效

时间:2021-12-23 12:50 点击: 关键词:深圳房产合同律师,房屋买卖合同

      案情简介  

      2011年6月,A厂员工梅某以被告某蓝色房地产开发有限公司(以下简称B公司)的名义与原告孙某签订《商品房预订协议》(以下简称《协议》)约定:孙某预定购买B公司开发的2号房,建筑面积209.96㎡。孙某在签订本协议时支付预定购房款,作为签订《商品房买卖合同》的担保定金。同日,孙某向梅某支付预定购房款,梅某出具收据,并加盖B公司财务专用章。2011年底,孙某要求B公司签订商品房买卖合同。B公司表示,梅某不是B公司的员工,无权出售涉案房屋。本协议收据上盖有假印章,涉案房屋已出售。孙某随后向公安局报案,不构成刑事案件。2011年底,孙某要求B公司签订商品房买卖合同。

  

       诉讼中发现,2004年,B公司与外人张某就涉案房屋签订了《商品房销售合同》,并在房地产局备案。2007年10月,B公司与A厂签订了《工程款结算协议》,约定包括涉案房屋在内的六栋住宅楼由两个单位联合建造,A厂负责销售,销售款用于抵消B公司欠A厂的工程款,约定涉案房屋由B公司管理,双方结算后交A厂销售;为保证A厂销售资金的安全,B公司同意A厂以B公司D区工程项目的名义对外销售房屋,并独立开立账户;B公司配合A厂销售办理相关房地产手续。梅是A厂派驻B公司的D区工程项目部经理。2010年,A厂以B公司的名义与外人李签订了《商品房销售合同》。李交付的购房款80万元已由A厂收取。由于涉案房屋的一房二卖,无法向李交付房屋。2011年,双方知道该房屋的名称已被转让。

  

       判决结果

  一审法院认为,孙没有与B公司签订正式的商品房销售合同。本协议与B公司签订商品房销售合同的印章不相同;B公司未收取孙的预定购买款;梅无权代表涉案房屋销售,B公司不承认以B公司名义签订的协议,对B公司没有约束力。判决:驳回孙的诉讼请求。

  

        二审法院认为,孙知道涉案房屋是顶级账户房屋,购买行为不符合普通消费者的购买交易习惯,非善意买家。判决:驳回孙的上诉,维持原判决。

  

       再审法 院认为,以普通买家的一般认知标准,孙有理由相信梅的行为代表B公司,孙履行了理性谨慎的注意义务,善意无过错;梅的行为构成表见代理,本协议合法有效,效力于B公司。判决:撤销一审、二审判决,B公司双倍返还孙的预定购买款。

                                            深圳房产合同律师阐述一房三卖合同是否有效

 

  深圳房产合同律师解读

  本案争议的重点是梅以B公司名义与孙签订的《协议》是否有效。从被代理人开发公司的角度适用无权代理规定:行为人无代理权,超过代理权或代理权终止后,仍实施代理行为。未经代理人认可的,对被代理人无效。本案B公司不予认可,对B公司无效,应驳回孙的诉讼请求。但从合同对手的角度来看:行为人没有代理权,超过代理权或代理权终止后,仍实施代理行为,对方有理由相信行为人有代理权,代理行为有效。在这种情况下,孙有理由相信梅有代理权,梅的行为构成表见代理,代理行为有效。张银福律师认为,结合发现的事实,梅的行为构成了表见代理,应适用表见代理的规定。涉及的房屋被一房三卖导致无法履行,原告要求被告按定金罚款两倍,代理行为有效。张银福律师认为,梅的行为构成了表见代理,应该适用表见代理的规定。涉及的房屋被一房屋出售导致无法履行,原告要求被要求被告按照定退还预定的预定的罚款,再审程序的结果,最终实现了不同的诉讼结果,再审法院采纳了不同的判决。再审判决,再审法律师的结果。

  

       一、梅以B公司的名义与孙签订了《协议》,上面盖着B公司D区项目商品房销售合同专用章,收据上盖着B公司财务专用章。孙认为梅有代理权,代理行为有效。

  虽然两个印章与B公司的公章不一致,但根据B公司与A厂签订的《工程付款结算协议》,B公司授权A厂销售房屋,销售房屋收入用于偿还B公司欠A厂的工程付款。B公司法定代表人在公安局声明:B公司同意A厂设立销售办公室,使用B公司D区项目商品房销售合同专用印章销售房屋。从协议签署的地点、形式和收据内容,以普通买家的一般认知标准,孙有理由相信梅的行为代表B公司,孙履行了理性谨慎的注意义务,善意;梅的行为构成表见代理,协议合法有效,对B公司有效。

  

       二、乙公司的抗辩理由不能对梅某以乙公司名义与孙某签订的协议产生效力。

  孙承认与梅签订协议时,知道涉案房屋为顶级房屋,已抵押,但其法律后果是双方能否签订正式的商品房销售合同,所有权能否转让,不影响协议的有效性,协议不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,其有效性及B公司。A厂是否有权出售涉及的房屋,A厂和B公司是否实际结算,梅是否将购买押金交付给B公司或A厂,是B公司与A厂之间的内部关系,不产生以B公司名义与孙签订的协议的效力。

  

       三、涉案房屋已出售给外人,不能与孙履行合同义务,乙方应承担双倍返还定金的责任。

  最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021)第四条卖方通过认购、订购、预订等方式向买方收取定金作为订立商品房买卖合同的担保当事人一方原因未能签订商品房买卖合同的,依照法律关于定金的规定处理。《民法典》第587条规定,收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,不能达到合同目的的,应当双倍返还定金。在本案中,涉及房屋的一房两卖和一房三卖导致协议无法履行。孙要求B公司双倍返还预定的购房款,这在法律上是有根据的。

 

  购买房地产需要谨慎对待,记住仔细检查卖方是否有权出售房地产。签订协议必须正式、严格,并加盖印章。如发生纠纷,应及时寻求正式的法律救济方式。如果你认为你的主张应该得到依法的支持,你应该坚定信心,保护你的权利,使用法律给予的所有救济方式,不要放弃。深圳房产合同律师

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