深圳律师教你计算停产停业损失

　　现在，越来越多的人开起了小卖部，办起了养殖场和个人企业，日子越过越美满。小卖部、养殖场或企业，已经成为家庭经济收入的重要来源，但如果遇到了征收拆迁，经营就不可避免地会受到影响，停产停业损失自然是其拆迁补偿中不可缺少的重要研究内容。《国有土地房屋征收补偿条例》第二十三条规定，因征收房屋而造成的生产、经营损失的补偿，按照征收房屋前的效益和停产、停业期限确定。 它还规定，各省、自治区、直辖市应制定具体措施，以应对复杂的现实。因此，停产停业损失的赔偿需要结合具体的地方性法规进行测算。深圳律师总结了一些常用的停产停业损失计算方法，希望能帮到广大拆迁户朋友。

　　1.按营业利润计算。

　　对于商铺、企业发展来说，因拆迁不能进行生产经营所造成的损失，包括经济利润、租金等。以经营目标利润来计算停产停业损失是比较分析常见的方法，这与其在一定期限内的平均利润水平以及停产停业期限有关。但如何通过确定一个平均利润和停产停业期限，各地相关规定方面存在很大差别。

　　例如，《马鞍山集体土地征收补偿安置办法》第三十条规定，以平均利润为标准，“按开征前一年度每月平均税后利润，对停产停业三个月的损失，给予纳税企业补偿。”北京市国有土地上建筑物停产停业补偿征收暂行办法第五条规定了停产停业补偿评估计算公式如下： “停产停业补偿 = （月租 + 月净利 + 员工更正系数 + 月生活补贴） × 停产停业补偿期。”每月净利润由征收决定发布前12个月的损益表确定。

　　2.计算你家的估计价值

　　将停产停业损失与房屋进行评估研究价值相关联也很常见，地方上通常会规定可以按照自己房屋评估公司价值的一定时间比例来给予停产停业损失的补偿。

　　如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定了停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋评估市场价格的10%确定。《铁岭市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条规定，按照被征收房屋评估价格的8%计算补偿。

　　但是，直接规定一个重要比例，对企业的实际生产经营发展状况却没有给予充分考虑，就可能导致不合理的停产停业损失补偿。因此，在采用此种方法时，应结合企业的经营管理状况、停产停业期限来加以修正。

　　在一些地区，规定因停业造成的损失不得低于被征用房屋价值的一定比例，并根据征用前的收益和停业期限给予补偿。例如，《浙江省国有土地房屋征收补偿条例》第二十九条规定，停产停业损失的补偿标准不得低于被征收房屋价值的5% ; 《内蒙古国有土地房屋征收补偿条例》规定，停产停业损失的补偿标准不得低于被征收房屋价值的3% 。

　　3. 由评价机构进行评价和确定

　　许多地方规定，当事人不能协商赔偿生产损失或停产时，可以由评估机构评估确定损失或停产。

　　例如，山西省国有土地房屋征收补偿条例第二十八条规定，当事人经协商，可以按照房屋评估总价、平均净利润、房屋租金收入等标准，选择计算停产停业造成的损失。谈判失败的，可以委托具有相应资格的评估机构进行评估确定。郴州城市规划区国有土地房屋征收补偿办法第二十八条规定，停产停业损失应当评估，房屋征收部门应当委托同一房地产价格评估机构评估房屋价值。

　　如果委托评估管理机构评估确定停产停业损失的补偿，拆迁户同样应当注意评估研究机构是否具有资质，评估分析结果是否能够合理等问题。

　　以上分析三种方式方法是计算停产停业损失的常见问题方法，但并不是我们只有通过这三种研究方法，如《＜济南市国有土地上房屋征收与补偿管理办法＞实施工作细则》中规定一次性停产停业损失按照被征收非住宅房屋建筑施工面积计算，对不同数据类型的房屋确定自己不同的计算技术标准。

　　综上，深圳律师提醒广大拆迁户，如果对停产停业损失有疑问，可以根据查阅当地的具体法律规定来参考，必要的时候依靠能够提供及时咨询服务的专业律师，以便能更好的参与到拆迁补偿的协商中，取得合理的停产停业补偿。