租赁人在这里开的针织厂， 需要另外搬迁 一个地点，结果 逾期 超过 5个月才搬走 。之后 ，房东将租客诉诸法庭要求赔偿损失 。在二级法院的审理下，该房屋租赁 权的争议最终达成了和解 。下面深圳房屋拆迁律师为您解读案情。
租赁建厂，事先约定拆迁事宜
熊聪德拥有自己的房子。他开了一家化肥经营部在这所房子里。09年七月四日，沈安代替沈葆和熊聪德签订了一份房屋租赁合同，约定：熊聪德将这幢楼房出租给沈葆，用于经营一家针织服装厂，2009年8月1日起。合约期满后，沈葆和熊聪德于2014年8月1日签订了合同，熊聪德将房屋出租给沈葆，租期从2014年8月1日起至2019年8月1日，每3个月付一次租金。
沈葆向熊聪德交了1万元租房押金，双方约定，如果沈葆违反合同规定，或者从事违法犯罪活动被查处，导致合同提前中止或要求提前解除合同，熊聪德有权扣除押金而不退。如果在租赁期内没有违约行为，熊聪德应于租赁期满后退还剩余押金。
沈葆和熊聪德于2019年5月30日再次签订了房屋租赁合同，2014年7月30日签订的租赁合同，合约规定：租赁期限为2014年8月1日至2024年7月31日，租金为每月5500元。以3个月为一期的租金支付期，沈葆将10,000元交给熊聪德。违约赔偿金至少为33,000元(6个月房租)。
当日，沈葆和熊聪德还就租赁期限征收补偿问题达成了协议，载明：鉴于近期房屋所在地开展新农村改造征收项目，可能导致合同无法继续履行，为了双方的权利义务，双方签订了协议。沈葆不得绕过或隐瞒熊聪德，与征收方商议征收事宜，否则视为违约而终止合同，沈葆须按合同约定赔偿熊聪德。征用所得全部收益属于熊聪德，熊聪德不承担因征收而遭受的损失。如果沈葆切实履行了协议，熊聪德将为沈葆提供不低于3万元的设施和搬迁补贴。
房子要征收，逾期五个月以上才搬走
2019年7月30日，熊聪德因房屋被征收，与柳北区签订了房屋拆迁产权置换协议，对房屋进行产权调换。协定规定：熊聪德须于“2019年_月_日”前腾空房屋，并将权证资料交至拆迁办。
2020年2月27日，熊聪德在房门上贴告示，要求沈葆在2020年3月10日前搬走。三月十八日，熊聪德再一次向沈葆发出限期搬迁和解除合同的通知，要求沈葆在2020年3月19日之前搬走并交回钥匙。
同一年8月26日，沈葆的父亲把房子钥匙交给征地办，熊聪德第二天拿到钥匙。
业主控告承租人，要求支付租金违约金。
其后，熊聪德向人民法院提起诉讼，请求法院判令撤销与沈葆签订的合同；沈葆立即搬走，交还可以正常使用的房屋和设施设备；沈葆支付2020年1月至2020年6月租金3.3万元，2020年7月以后租金为每月5500元。直到沈葆归还房屋和设施设备后，沈葆才支付了3.3万元的违约金。
沈葆争辩说，房屋已于2019年7月31日归北区所有，双方的租赁关系已经解除，熊聪德应退还他所缴纳的2019年8月至12月的租金。
在民事活动中，当事人地位平等，应遵循自愿、公平、等价有偿、诚信等原则。在诉讼中，当事人对于自己的主张，有责任提供证据。各方于2019年5月30日签署了一份(双方倒签至2014年7月30日)房屋租赁合同，是双方真实意思表示，双方应依约履行其权利义务。租约是出租人将租赁物交付承租人使用，收益时，承租人支付租金的合同，熊聪德虽与拆迁办签订了产权置换协议，但不能使房屋租赁合同无效或直接解除。由于不可抗力原因，合同可以解除，但此时双方都没有行使解除权，沈葆也没有与拆迁办达成新的租赁合同。所以，在这个时候，双方的契约没有被解除。熊聪德于2020年3月10日以张贴通知的方式发出解除合同通知，2020年3月10日，双方合同解除。
法庭注意到，熊聪德依约将房屋交给沈葆使用，沈葆应在租期内支付租金。2020年3月，熊聪德依法行使解除权解除合同，但因沈葆一直未归还房屋，直到当年8月底熊聪德才收回房屋。合约到期后至实际归还房屋时，沈葆仍应每月5500元的标准支付房屋占用费共计44,000元。
由于出现此种不可抗力的情况，合同的解除由熊聪德于2020年3月主张解除，并将解除通知送达沈葆，并非合同约定的情况下，沈聪德不属于违约行为。但是，由于双方约定租金应先付后用，沈葆没有按时支付房租，逾期交房租，造成熊聪德资金占用的损失，熊聪德可要求他支付逾期的违约金。当事人未达成一致意见，酌情按年息6%的标准，按每个月拖欠的租金数额，计算逾期的违约金。根据这一标准，到2020年8月31日，沈葆应支付990元的违约金。其后，总金额为44,000元，按上述标准继续计算逾期支付的违约金，至实际清偿所欠租金时止，合计33,000元。在判决生效后，沈葆向熊聪德缴纳的押金10000元，可以相应地进行抵销。
一审判决：双方签订的合同于2020年3月10日解除；沈葆向熊聪德支付租金4.4万元，并支付逾期的违约金。
最后决定，驳回上诉，维持原判
关于租赁期征收补偿的协议明确规定，如果他所租房屋确定要征收，沈葆应配合我按征收规定搬离，不能故意拖延、拒绝或刁难。房子被征用，沈葆没有搬走约定的房子，没有交房租，就构成违约。按照合同的约定，我不用退还定金，也没有用一万块押金去抵扣…”熊聪德不服一审判决，向柳州市中级人民法院提起上诉，要求二审改判沈葆的罚金。
法院审理后认定，熊聪德签订了房屋拆迁产权置换协议，约定熊聪德在“2019年_月”前腾空房屋并将权证资料交给拆迁办，但具体日期尚未确定。而且熊聪德于2020年2月27日在房屋张贴通知，要求沈葆于2020年3月10日前搬离，并无不当行为。租约是出租人向承租人交付租赁物、收益、承租人支付租金的合同。按照合同的相对性质，熊聪德虽与拆迁办签订了产权置换协议，但产权转移发生在熊聪德与拆迁办之间，不影响租赁合同的效力。
最高法院做出“驳回上诉，维持原判”的最终裁决。深圳房屋拆迁律师