林女士，刘先生，徐先生是深圳布吉区一栋建筑的居民。该建筑1至14层为商品房，15至49层为住宅。2019年，被告朱将其40楼的住宅租给被告陈。陈将房屋改造成8间带独立卫生间的房间，并出租经营民宿。这种转变给朱和陈带来了经济效益，但给住在楼上楼下的林女士、刘先生、徐先生等居民带来了麻烦。陌生人的频繁进出严重影响了楼内居民的日常生活和人身财产安全。无奈之下，林女士、刘先生、徐先生不得不向法院起诉朱某，陈某停止了涉案房屋的经营行为，将房屋恢复为住宅用房。朱某、陈某表示，涉案房屋的相关经营行为已在有关部门备案，按照国家规定不少于15平方米的房屋领取营业执照是合法的。租户可以通过网络下单选择短租或长租，所有客人信息均按公安机关要求实时上传，不侵犯林女士、刘先生、徐先生的合法权益。
法院判决：经审理，法院认为朱某、陈某将住宅用于经营目的，林女士、刘先生、徐先生作为有利害关系的业主提出异议，要求停止住宅经营，恢复原住宅用途，依法有据，应予支持。根据《民法典》第二百七十九条的规定，即使朱某、陈某的经营行为已向有关部门报告，改变住宅用途也必须经有利害关系的业主一致同意。
法院裁定，陈某在判决生效之日起十日内停止在涉案房屋内经营：朱某在判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复为住宅用途，不得将上述房屋改为经营性房屋。
法官说法
房屋建设和审批时的用途不得随意改变。擅自从事住宅经营，可能造成人员混乱，增加社区不安全因素，干扰业主正常生活，造成停车位、电梯、水、电等公共设施使用紧张。《民法典》规定，业主不得违反法律规定，将房屋改为经营性房屋。业主因生活需要确实需要将房屋改为经营性房屋的，必须遵守法律、法规和管理规定，并征得有利害关系的业主的一致同意。
本案中，陈某租用朱某房屋经营民宿的行为改变了房屋的住宅性质，取得营业执照并在公安机关备案属于行政登记和许可范围，不影响住房改革商民事行为的有效性。同时，朱、陈两人改变房屋性质的行为不符合所有利害关系业主一致同意的条件，因此改变房屋性质的行为不合法，应恢复房屋的住宅用途。
人民法院在审理住房改革商纠纷案件时，应当认真把握住房改革商需要满足的条件，特别是对利害关系业主一致同意条款的理解。1.《民法典》第二百七十九条提起诉讼的主体，应当限于与住房改革商业主在同一建筑区划内的业主。对非同一建筑区划内的业主提起诉讼的，人民法院不得以《民法典》第二百七十九条的规定作为支持其诉讼主张的依据。2.有利害关系的业主的一致同意是住房改革商行为的合法性要素之一。有利害关系的业主在特定期限内未明确表态的，应当从更有利于《民法典》第二百七十九条目的的角度进行解释和认定。因此，有利害关系的业主的一致同意应当以明确的方式表达。
法条链接：《中华人民共和国民法》第二百七十九条业主不得违反法律、法规制。业主不得违反法律、法规性房屋。业主将房屋改为经营性房屋的，除遵守法律、法规和管理规定外，应当经有利害关系的业主一致同意。 深圳布吉律师事务所