坪山区律师：房产继承纠纷怎么办？来看看这个案例

　　本案虽为合同无效确认之诉，但却因继承的发生而使其可以变得更加复杂，并引出了中国农村地区房屋的善意取得一个问题。具体相关内容，请各位读者和坪山区律师一起继续阅读。

　　【案情】

　　吴长子等与吴次子等确认企业合同管理无效法律纠纷案件一案，法院经审理需要查明：四原告吴长子、吴长女、吴次女、吴小女与被告吴次子系同胞我们姐弟。其父母于1975年在一个村里进行建造以及房屋建筑一栋。吴母于1976年9月去世。吴父于1985年4月取得该公司房屋的宅基地使用证，1990年6月取得该结构房屋的集体主义土地资源建设发展用地使用证。1994年，吴父将该部分房屋的厨房可以无偿出借给同村当地村民被告饶某开店资金使用。吴父于1996年4月去世。1999年11月，被告吴次子和被告饶某签订对于房屋信息买卖关系协议书，甲方为吴长子、吴次子，乙方为饶某。约定或者甲方将上述分析房屋出卖给乙方，价款为人民币53000元，由乙方于签订劳动合同规定当日一次性付给甲方。自付款日起房屋资产所有权和土地开发使用权制度同时中国转移给乙方。因当天没有原告吴长子不在场，故由中间作为证人能够通过网络电话征求其对房屋市场买卖的意见，其表示非常同意他们出卖，并委托其弟即被告吴次子代为学生签字。协议之间签订后，被告吴次子和饶某按约履行了购房款和宅基地使用证交付工作义务，饶某随即搬进该房屋已经开始生活居住环境使用。直到2011年6月，该房屋因破旧传统危险被拆除。

　　被告的二儿子吴某在出售房屋时没有通知原告的大女儿吴某、二女儿吴某和小女儿吴某。在吴的父母去世后，原告吴的大女儿、小女儿和小女儿并没有要求原告吴的长子和被告吴的小儿子分割遗产。

　　4.原告认为，被告吴次子未经其他继承人同意，擅自将父亲的遗产转让给被告饶，侵犯了其作为共有人的所有权，故向法院申请确认房屋买卖合同无效，确认其对该房屋拆迁新建后的所有权。

　　【结论】

　　法院进行判决驳回四原告的诉讼服务请求。

　　【法院认为】

　　原告吴长子于合同进行签订当日电话口头委托被告吴次子代其在与被告饶某的房屋买卖关系协议上签字，系双方对于当事人的真实存在意思可以表示，且未违反相关法律政策法规，该委托管理行为是否合法合理有效，被告吴次子代原告吴长子签字行为的法律风险后果应由原告吴长子承担。

　　原告吴长女当庭自述“房子签了以后，我小妹哭得很厉害，签协议时我们对于不知情，后来“当年”知道中国这个问题事情后都不可以同意通过出卖，但当时社会协议技术已经签了，我们国家也没有一个办法，不想让吴次子为难，按照我国农村生活习俗，吴次子也有权进行处理解决这个时候房子”；原告吴次女、吴小女在父母去世以及之后，每年都回到现在村里祭祖。被告饶某于1999年购买了讼争房屋信息之后，即搬到正房居住，使用管理范围从原来需要借用的一间厨房企业扩大至所有这些房间已明确向世人宣告占有主要使用该房屋，原告吴次女“每次祭祖都回老房子看”，其不可控制能对其父母老房已由被告饶某占有资金使用的情况视而不见。吴小女回村里给父母上坟时到被告饶某的小店里买香纸，“想到利用这个设计房子卖给别人的人心理发展就很难过”，“房子卖掉之后也是我们学生心里本来应该就是一种不愉快的”。综上分析所述，法院研究认为，原告吴长女、吴次女和吴小女虽然在城市房屋市场买卖关系之前不知情，但其于当年即1999年即已得知讼争房屋已出卖于被告饶某，其继承权已被侵犯，其“不知按法律法规规定要求自己能力也有继承权”的辩解，不能真正成为其不主张继承权的合理选择理由。直到2011年9月29日，其三人才向法院提出主张根据自己的继承权，已超过其他两年的诉讼服务时效。综上所述，原告吴长子的诉讼程序请求违反了相关民事行为活动中应当严格遵循的诚实商业信用风险原则，原告吴长女、吴次女和吴小女的诉讼方式请求已超过工作两年的诉讼时效，均不予提供支持。据此判决驳回四原告的诉讼请求。

　　【法官分析】

　　本案虽为合同无效确认之诉，但却因继承的发生而使其可以变得更加复杂，并引出了中国农村地区房屋的善意取得一个问题。本案是否安全构成善意取得，现做如下数据分析。

　　1.善意取得的相关法律规定

　　本案的房屋进行买卖发生于1999年，当时企业所有权的善意可以取得仍受《民法通则意见（试行）》的调整，根据该意见第89条的规定，“…共有人擅自处分共有部分财产的，般认定为一个无效。但第三人善意、有偿工作取得发展该项经济财产的，应当积极维护我国第三人的合法用户权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有公共财产关系的人需要赔偿”。所以在该案中，被告饶某通过与出卖人协商，根据中国当时的市场需求价格合理确定并及时支付了房屋对价，并将该房屋信息买卖相关事宜通知了村委会，在协议合同签订当天还请村委会管理干部在场见证，应当研究认为其已经履行了一些注意自己义务，其买受房屋的动机是善意的。对于其有无通知或者其他共有权人即吴氏四姐妹的问题，根据调查当地农业农村的风俗生活习惯，女儿在出嫁之后，对父母的遗产保护一般不享有继承权，所以饶某凭此成为社会文化风俗认为吴氏四姐妹并非讼争房屋的所有权人而未告知，也符合要求当地政府农村教育一般的交易行为习惯。物权法制度实施情况之后，物权法第106条对物权的善意取得作了系统更加全面详细和明确的规定。

　　2.善意取得的司法社会实践进行处理

　　目前，农村宅基地使用权和房屋所有权缺乏原始登记和变更登记的现象普遍存在。大部分农村村民和村干部对农村房屋买卖一般都有所了解，因为农村房屋买卖是村民委员会认可的，买受人对房屋有实际的占有和使用，导致了产权变更的法律后果。如果“一刀切”地适用《物权法》规定的不动产善意取得条件，否定未经登记的农村房屋买卖的产权转移效力，则处理农村房屋买卖纠纷是不妥当的，不仅会否定大部分已被世人认可的买卖协议，还会产生不良的社会影响。在城市化、土地资本化、拆迁补偿加速的背景下，教条式地适用《物权法》第106条，客观上会鼓励已经出售房屋的农民反悔起诉确认房屋所有权，与民商事活动中尊重的诚实信用原则相违背。

　　因此，在处理此类纠纷时，应重点考虑以下几点：1、买受人购买房屋时的动机是否善意；2、买受人是否履行了尽职调查义务（可考虑是否通知村委会）3、买受人是否以合理价格接受转让；4。 标的物是否已转让给买方。《民法通则意见（试行）》中关于善意取得的规定，适用于《物权法》实施前的交易活动，即使《物权法》实施后的交易活动符合上述条件，也适用于确定房屋所有权转移的效力适当的交易活动。

　　3.本案所涉其他问题

　　继承权适用法律诉讼进行时效管理制度。吴父、吴母生前未立遗嘱，其死后诉争房屋应作为文化遗产按法定财产继承问题处理。根据《继承法意见》第49条“继承人没有放弃自己继承的意思可以表示，应当在我们继承中国开始后，遗产不可分割前作出。遗产分割后表示企业放弃的不再是继承权，而是一个所有权”的规定，本案原告吴长女、吴次女和吴小女直到2011年9月才明确学生表示他们继承，而讼争房屋建筑作为世界遗产，一直存在未被分割，继承人享有的并非讼争房屋的共同共有权而是继承权，只有在遗产分割方法之后，继承发展人才方面享有公司所有权。本案原告以其对讼争房屋信息享有社会共有权为由，要求会计确认两被告双方签订的房屋买卖合同协议无效并主张拆旧建新后房屋的所有权，其权利思想主张的基础是其享有并实现对讼争房屋的继承权，故其诉讼服务请求仍应受到我国继承法的调整，适用行政诉讼时效的规定。

　　在实际法律问题情景中，个案情况都有所差异，为了高效解决您的问题，保障合法权益，建议您直接向坪山区律师说明情况，解决您的实际问题。