案例：在执行复议案中，申请复议人贾某虎提出，涉案房屋为被执行人贾某伟夫妻及其两个幼年子女和复议申请人夫妻以及复议申请人岳母等七个人唯一的居住房屋，假设该唯一住房被无条件拍卖，将直接导致被执行人贾某伟及其所扶养家属老少四代七口无家可归、损害一家老少四代的基本生存权益。法院不应对涉案房屋进行拍卖。法院经审理认为，被执行人贾某伟未按规定履行生效法律文书确定的义务，申请执行人胡某芹申请拍卖其涉案房产，并在执行过程中同意按照上述法律规定提供住房或者五至八年租金。故一审法院对该房屋进行处置并无不当。贾某虎提出的复议申请理由不能成立。
坪山律师认为在司法实践中，拟处置的被执行人房屋是否为其唯一住房已经不是执行所考虑的主要因素，只要符合相关法律精神，例如在房款中扣除被执行人今后租住房屋的租金，给予一定的执行宽限期，完全可以执行其唯一住房。此外，如果拟执行处置的房屋属于在裁判主文中所直接确定的交付标的物，或者该房屋系抵押物，债权人有权就此优先受偿的，也属于可以执行的范围。被执行人名下唯一住房的执行一直是司法实践中的疑难问题，许多“老赖”以此作为挡箭牌拒绝执行，而法院在执行过程中也往往陷入两难的境地。既要确保执行申请人一方合法权利得以实现，又要保障被执行人基本生活需求，以至于案件久拖未决。申请执行人对此往往不予理解，质疑明明有可供执行的财产，为何迟迟未能得以受偿。
一、唯一住房可否执行
关于唯一住房的执行，最高人民法院最早在2004年发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”从文义角度出发，该条款只规定了对“生活所必需的居住房屋”可以查封，不得变价处分，并未明确规定被执行人名下的唯一住房不得处分。然而，被执行人的唯一住房往往就是其“生活所必需的居住房屋”，因此，有人误以为只要是被执行人名下的唯一住房，就无法强制执行，这种误解曾经给了很多“老赖”可乘之机。实际上，唯一住房和“生活所必需住房”存在很大差别，只拥有一套住房并不一定是生活所必需的，哪怕拥有两套房屋，其中一套也有可能是生活所必需的居住用房。法院通常不强制执行唯一住房的目的在于保障被执行人的基本生存权，因此判断唯一住房是否可以执行，首先应当区分唯一住房和“生活所必需住房”。具体而言，主要有以下几个判断标准。
首先，房屋的基本状况。房屋的面积大小、房间数量等是否超出了社会一般民众的居住水平，如果被执行人的唯一住房是一套“豪宅”，自然不属于生活所必需的居住房屋。其次，房屋的使用情况。被执行人是否实际使用该房屋，以及房屋的主要用途是否为家庭自住，若房屋长期处于空置状态，或者被用于出租经营使用，说明被执行人可能存在其他住处，对其名下唯一住房的执行可能不会产生任何影响。再次，被执行人的能力。鉴于被执行人的学历、工作、收入、年龄等，不同的被执行人的生活自理能力也不一样，假如被执行人已无劳动能力、无固定收入来源，执行唯一住房时就必须慎重。最后，被执行人的家庭情况。被执行人是否与家庭成员共同居住，其他家庭成员是否拥有住房，被执行人的赡养抚养义务等因素也是法院执行时必须注意的事项。
区分了唯一住房和“生活所必需住房”后，根据《查扣冻规定》第7条规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。
最高人民法院在2015年发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第20条进一步列举了何种情形下，即便是唯一住房也可以执行。
第一，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋。比如被执行人是一位老人，虽然被执行人名下仅有一套房，但被执行人的儿子名下有许多房，足以保障被执行人的生存。
第二，执行依据生效后，被执行人为逃避债务而转让其名下其他房产。被执行人原本名下就有房产，甚至有多套房产，在执行依据生效后，被执行人为逃避债务，通过房屋买卖转让、转移自己名下房产，造成名下只有“唯一住房”的假象。
第三，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人及所扶养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。同时，该规定还提供了一个选择性方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。
第四，如果执行依据本身就是交付居住的房屋，那法院必须按照执行依据所确定的内容执行。但是考虑到被执行人另外租房，要有一个周转期，所以给予三个月的宽限期，在强力打击失信行为的同时仍然维护了被执行人及其家属基本权利，不至于其无家可归。
综合上述两则案例，我们可以看到，司法实践中，拟处置的被执行人房屋是否为其唯一住房已经不是执行所考虑的主要因素，只要符合相关法律精神，例如在房款中扣除被执行人今后租住房屋的租金，给予一定的执行宽限期，完全可以执行其唯一住房。此外，如果拟执行处置的房屋属于在裁判主文中所直接确定的交付标的物，或者该房屋系抵押物，债权人有权就此优先受偿的，也属于可以执行的范围。
二、唯一住房如何执行
虽然被执行人名下唯一住房在理论上是可以执行的，但在具体操作过程中还是存在很多困难。比方说，唯一住房的执行往往涉及一个大家庭，被执行人可能上有老下有小，一旦强制执行会有不可控的风险，甚至可能引起社会的不稳定。对此，法院应当完善执行前的评估、加强执行中的力度、落实执行后的安置，建立健全唯一住房的执行规范。
(一)完善执行前的评估
第一，要严格认定“唯一住房”。要认识到，唯一住房是指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋。对于唯一住房的认定务必严格。在实践中，有些情形不宜认定为法律意义上的“唯一住房”，比如：进入诉讼程序后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地农村有宅基地并自建住房的；被执行人的一处住房用于出租、出借等等。
针对在执行过程中“唯一住房”的定义，深圳市高级人民法院2014年专门出台《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》明确，所谓“一处住房”，是指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋；“一处住房”的执行仅限于城镇房屋，农村房屋涉及农村集体土地，小产权房涉及国家政策，应按相关规定执行，不属该解答范畴。同时，人民法院在执行程序中查明有下列情形之一的，不能认定被执行人仅有“一处住房”，应当予以执行：
(1)一审诉讼、仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；(2)被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地(县级的市、县、区)农村有宅基地并自建住房的；(3)被执行人的一处住房用于出租、出借的；(4)被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的；(5)—处住房系执行案件债务所指向的标的物的；(6)其他不宜认定为“一处住房”的情形。
当地高级人民法院于2015年下发《关于执行唯一住房若干问题的通知》，其中对于虽然名义上只拥有一套住房，但不构成法律意义上的“唯一住房”作了规定。
该通知第1条即规定，登记在被执行人名下虽只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院对登记在其名下的“唯一住房”仍可执行：(1)对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；(2)一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；(3)被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；(4)被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；(5)被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；(6)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地(县级市、县、区范围)房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；(7)其他可以执行的情形。
第二，确定“生活所必需的居住房屋”标准。各个地区的经济发展、生活水平各不相同，如何统一确定生活必需的标准？实践中，很多时候是以唯一住房是否超过当地廉租住房保障面积作为判断是否超过生活必需的标准。在计算面积时应以实际居住且被执行人负有赡养、扶养、抚养义务的家属人数为基数。此外，对于处于好地段、高品质的住房即使面积在廉租住房保障面积标准以内，但其市场价值在清偿债权及执行费用后，余额足以按当地平均市场价格购置一套廉租住房保障标准面积住房的，也应视为超过生活所必需。
司法实践中，针对“生活必需住房”的概念，深圳市高级人民法院的相关司法解答认为，下列情形虽属于“一处住房”，但应认为超出“生活所必需”，人民法院可以执行：(1)住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米，但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需(按当地廉租住房保障相关规定)的住房面积50%以上的；(2)被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50%以上的。
(二)加强执行中的力度
第一，不惧“老赖”，集中力量强制清退，树立司法权威。部分被执行人原本拥有房产，甚至有多套房产，执行依据生效之后，为逃避债务而转让、转移自己名下的房产，营造“唯一住房”的假象，以名下只有一套因生活必需的住房为由，为规避执行披上“合法”外衣。在查明事实的情况下，法院可以采取集中清场等强制措施，对被执行人的“唯一住房”进行腾退，保障申请人债权兑现。
第二，加强宣传，执法透明，提升威慑力。对部分重大疑难的“唯一住房”执行案件，可以邀请电视台等媒体现场跟踪报道，实时直播执行画面，并邀请人大代表、政协委员到场见证；执行完毕后，对执行案件进行梳理总结，编写典型案例，对法律和裁判结果进行释明，通过报纸杂志、门户网站以及微信微博等进行宣传，威慑其他心存侥幸的被执行人。
(三)落实对被执行人及所扶养家属的安置
关于“唯一住房”的执行安置，关键在于保障被执行人及所扶养家属在合理期限的居住权，主要可采取两种方式：一种方式是参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，提供该租金给被执行人用以解决其居住问题；另一种是为其提供一定期限的租赁用房。
1．关于在房屋变价款中扣除相关租金
司法实践中，关于“扣除的五至八年租金”如何确定，参考上海市高级人民法院2018年所作的《上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要(二)》，执行法院应当组成合议庭，并经评议确定“五至八年”的具体年限。同时，应参照当地房屋租赁管理部门提供的信息及市场行情并结合案件具体情况，进行充分评议，确定“当地房屋租赁市场平均租金标准”。此外，该会议纪要还列出了具体的计算公式：申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，计算租金时应当分别确定被执行人及所扶养家属的人数、当地廉租住房保障面积标准以及当地房屋租赁市场的平均租金标准，即计算公式为：租金(元)＝被执行人及所扶养家属的人数(人)×当地廉租住房保障人均面积(平方米/人)×当地房屋租赁市场的平均租金(元/平方米)。
2．关于为被执行人及所扶养家属提供一定期限的住房
执行“唯一住房”案件时，拍卖变卖前宜先妥善解决好被执行人及所扶养家属的临时住房问题。提供的临时住房面积应不低于当地廉租住房保障规定所确定的人均标准。实践中，建议可采取以下方式：一是由申请执行人提供临时住房，使用期限不低于六个月；二是由被执行人自行租房，申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用。上述两种方式产生的租金或费用从房产拍卖款中优先提取。
目前，很多地区法院都各自摸索出了一套行之有效的执行策略。比如，上海市闵行区人民法院为此设立了“周转房”制度，该制度是闵行区法院为破解唯一住房执行难所引入的新概念，其内容包含三点：一是房屋产权属于法院及当事人之外的第三人，且该第三人具备随时订立民事合同的主体资格，通常情况下该第三人为组织；二是周转房在建筑结构上具有面积小、功能比较齐全、能够满足一个家庭基本生活需要的特点；三是周转房的租金一般尽可能低廉，交通尽可能便利，且房源供应比较及时充分。通过为被执行人提供周转房的方式，在尽可能减少其心理抵触情绪的同时，也能照顾到被执行人的基本人权。
坪山律师指出被执行人所拥有的房产，作为较有价值的财产，其能否变现后偿还执行申请人的债权，很多时候意味着执行案件能否取得较好的效果。当被执行人仅有一套房屋的情况下，如何做到既保护执行申请人的合法权益，又兼顾到被执行人及所扶养家属的生存权利，是实践中所值得探讨的一个问题，具体而言有如下建议：
1．开展法制宣传，形成社会共识
可以选取具有代表意义的“唯一住房”执行案件，通过电视台等媒体，就执行过程跟踪报道，并邀请执行法官现场说法，让全社会对于“唯一住房”可以执行、如何执行有普遍的共识，打消“老赖”想钻法律空子的念头。同时，可编写典型案例，通过传统纸质媒体、互联网媒体等进行宣传，营造全社会知法守法的良好氛围。
2．加强执行引导，督促被执行人积极配合
应由执行法官对被执行人加强制度宣传，对于积极配合的被执行人在制度内予以鼓励。2019年11月5日，北京市高级人民法院执行局局长座谈会就“唯一住房”的执行就谈到，被执行人只有一处住房的，不构成豁免执行的事由，执行法院应当积极推进处置工作。处置中，告知被执行人将视其配合腾退的态度和进展，决定为被执行人及其所扶养家属保留租金的年限，以督促其自动履行。
3．摸清被执行人状况，有效采取执行措施
如果被执行人还有其他可供执行的财产，一般应当优先处置其他财产。只有当被执行人仅有“唯一住房”可供执行的，才应当对此采取执行措施。在执行前，应当了解清楚被执行人及所扶养家属的生活状况，如是否有生活不便的老人、长期卧床的病人等居住在内等。如果执行其唯一住房确实可能造成生活不利影响的，应当进行妥善处置。在制订好详细执行方案后，如果在清场过程中遇到阻碍的，法院应对阻挠人员进行司法惩戒，树立司法权威，保障执行申请人的债权兑现。
4．合理安置房屋，保障被执行人后续生活
被执行人及所扶养家属的生活若得不到有效安置，极易引发社会问题，这也是一直以来“唯一住房”执行难的关键。虽然相关司法解释规定，在房屋变价款中直接扣除一定年限的租金，即可对“唯一住房”进行执行，但笔者认为，还是应当为被执行人及所扶养家属找到合适的居住用房为宜。若简单地将预扣的房屋租金发放给被执行人，仍然无法解决其现实的生活问题。因此，应当在执行前，预先设计好下一步的过渡居住方案，切实保障被执行人的生存权利。 深圳律师事务所