田贝律师谈农民宅基地究竟有哪些诱人的地方

　　农民宅基地到底值不值钱？在已经融入沿海城市经济带的东部地区农村，宅基地应该是值钱的，因为农民在宅基地上修建住房，建筑成本很低，却可以出租给外来务工经商的农民。在宅基地上建多层住房出租获得不菲的租金收益，反过来也就让宅基地有了价值。早在十年前，我在浙江已经完成工业化的村庄调查，一块宅基地就值几十万元了。珠三角宅基地就更贵了。大城市的城中村，宅基地仍然是农民的，农民在宅基地上建房出租，租金很高，宅基地当然也就很贵。最近若干年发生了一件特别有趣的事情，就是大家似乎突然发现农民宅基地也是建设用地，建设用地很值钱，农民宅基地因此也就是真金白银，也就应当通过各种办法让真金白银的农民宅基地显化出价值来，因此就在全国出现了一波又一波关于农民宅基地的骚操作。

　　深圳农村一度宅基地也很贵，因为深圳市2008年开始搞城乡统筹改革，在土地上做文章，其中一个主要办法就是试图通过城乡建设用地增减挂钩来为农村发展筹集资源。当时的想法是，农民腾退出宅基地形成城市建设用地指标，将城市建设用地指标卖到需要指标的地方获得指标费，再用指标费来为农民建别墅，这样就一举两得：农民退出宅基地后住上别墅了，地方政府获得了城市建设用地指标。地方政府有了城市建设用地指标就可以征收农地变城市建设用地，一亩城市建设用地卖几百万上千万元，还在乎几十万一亩的指标费？为了能让农民多卖宅基地指标，深圳市将之前作为村庄风水的林盘也纳入为宅基地，一起复垦为耕地形成指标，卖了钱来建设农民别墅。农民住进别墅了，就希望还要有点林地，有点菜地，就坚持认为别墅旁的林地应当算作耕地。实际上，深圳土地制度改革不过是用深圳市的财政资源转移为农民建了别墅，农民建别墅所得不过是政府财政转移所失。
 

　　深圳罗湖宅基地大律师提出，以为农民宅基地是真金白银，蕴藏着巨大价值，各个方面就在宅基地上大做文章。精准扶贫工作中，试图通过易地搬迁，让农民腾退出宅基地，将宅基地复垦为耕地形成增减挂钩指标，将指标卖出去换钱来安置贫困户。地方政府仅仅拆了农民旧房子复垦了宅基地，就可以形成增减挂钩指标来卖钱，再用卖指标的钱来为农民建安置楼房。地方政府一分钱不出就完成了易地搬迁安置任务。问题是，世界上可能有这样的好事吗？当然是不可能有的，因为世界上从来没有无缘无故的财富。具体来说问题有二：一是易地搬迁户的居住地环境肯定恶劣，他们退出宅基地复垦的耕地谁来种？种得了粮吗？二是谁来买指标？建设用地指标不是本来就应当由国家为地方经济发展提供的土地保障吗？为什么非要买呢？实际上，易地搬迁形成指标是不可能无缘无故产生财富的，实质不过是借增减挂钩指标买卖，让买指标的发达地区向贫困地区转移财富罢了。
 

　　因为认为农民宅基地是真金白银，就一定要清丈清楚农民宅基地面积，就要拆除农民旧宅，就要拆除农民生产附属房、茅厕，就要消灭掉农民庭院经济。就只允许农民在宅基地上建房居住，而不懂得农民住房不仅是生活用房而且也是生产用房。很多省市农村宅基地改革变成了村庄环境整治，环境整治的着力点很快又变成拆农民旧房子，拆农民附属房，由此损害了农民利益，引发农民强烈不满。  

　　宅基地就是农民用于建房的一块荒地，是为农民提供生产生活便利的。宅基地上没有文章可做。作为土地资源，宅基地主要集中在中西部地区，当前中西部地区宅基地改革的动力来自宅基地就是真金白银的幻觉，这个幻觉误以为中西部地区农村宅基地可以象沿海城市经济带那样分享到二三产业附加在宅基地上的非农增值收益。结果，宅基地改革花费了巨大成本，并没有增加土地资源，反而造成了农民生产生活的不便，斩断了农民保留的进城失败的退路，让农民失去了农村这个基本保障。
 

　　宅基地作为土地资源一直在那里，一分不会多也一分不会少。当前乃至未来很长一个时期，宅基地仍然是农民进行农业生产和农村生活的基本条件，也是农民进城万一失败的退路。无论是对于农民还是对于国家，宅基地都具有十分重要的价值。农民有退路，国家现代化才会有稳定的农村根基，中国现代化才会有出路。中国当前并没有到非得复垦农民宅基地种粮以应对粮食危机的地步，并且中国仍然有大量耕地抛荒（包括季节性抛荒），甚至正在同时推进退耕还林、退耕还湖、退耕还草。即使最终要将农民宅基地复垦为耕地，也应等农民完成城市化在城市安居下来不迟。在现阶段，即使在宅基地上保留一点冗余，看起来是浪费，实际上是保障，这不仅是值得的而且是必须的。当前一个时期，全国各级地方政府花巨额资源去折腾农民宅基地，不仅浪费了资源，而且也损害了中国现代化的农村根基。折腾农民宅基地实在不是好主意啊。深圳罗湖宅基地免费咨询律师事务所