深圳著名房产律师用4个案例解析二手房交易纠纷

　　眼下，新房的价格方面仍然还是有点问题难以承受，于是，二手房成了大家的首选。然而，由于我国相关国家法律体系尚不健全完善，二手房市场本身实际情况比较复杂，使得二手房交易过程中出现很多不规范的现象，纠纷事件时有可能发生。深圳著名房产律师整理了以下几个案例及分析，欢迎阅读。

　　案例1：2003年，他与丈夫离婚，两人婚前都买了一套房子，他还支付了部分首付，并共同承担银行按揭还款义务。 离婚时，两人没有分开财产所有权。 现在，前夫要再婚，而原来共有的财产要卖，如何保护权利

　　深圳著名房产律师分析： 离婚后的财产所有权比较复杂，有多种情况需要区分。首先，查看共同财产的原始财产，即在没有财产公证的情况下，是婚后单独购买还是婚前一方单独购买或婚前共同购买。婚后购买或者婚前共同购买，登记为共同所有权或者经公证为共同财产的，是原配偶双方的共同财产。在这个前提下，可以分为两种情况： 一是原配偶在离婚时共同财产（不动产）已经分割，所有权明确。在这种情况下，财产属于未经原配偶同意将财产出售的一方，只能由房地产管理部门提供离婚判决书或者财产分割公证书，或者经婚姻登记机关印章的双方离婚财产分割协议，并对财产进行分析。二是原夫妻未分割共同财产（房地产）时离婚，财产所有权不明。在这种情况下，当事人一方出售房产时，应当由原夫妻双方签字认定，房屋收益归双方共同所有。

　　该房是何某与前夫婚前所购，如果因为他们可以共同进行财产问题没有分割过，而何某的名字也在产权证中，那何某前夫无权单方处置以及房产；如果何某只是企业出资而无知识产权发展的话，则应当设计出具公司出资方式证明，要求前夫偿还首付款及婚后还贷金额的一半。

　　深圳著名房产律师提醒：要买这类房子的房子，在买房前，必须与离婚的夫妻双方就买房事宜进行面对面协商，否则，产权不明，合同无效。

　　案例二：俞某家有上辈人留下来的一套老房子，产权是其祖父。祖父母生有4个子女，俞某的父亲是长子，俞某祖父和父亲已经去世后房子问题一直进行出租。因其祖母还健在并和俞某一起居住，房租由俞某兄弟平分，产权也一直都是没有一个分割。后来俞某生意上出现学生一点就是麻烦，资金管理周转不灵，遂与他人签订了我国房屋可以转让技术协议，将老房子卖掉了。但过户时，家人能够得知后均提出一些异议，并诉至人民法院工作要求企业确认劳动合同行为无效。

　　深圳著名房产律师分析：首先，财产应该分开，因为余奶奶仍然是，作为财产的共有人，她自己享有一半的财产权。 另一半财产作为祖父由余氏的一级继承人平均分配，即余氏的祖母和她的子女每人得到财产的十分之一。 如果您想出售该物业，您可以选择购买和转让其他继承人的股份，以自己的名义，折扣或分配财产的所有继承人的股份。 在出售时，所有共有人同意并按其份额分配收益。 因此，无论如何，于某无权单独处分其他继承人的财产，也不可能完成转让，合同无效。 给第三人造成的损失，由于某自行承担。

　　深圳著名房产律师提醒： 如果购买二手房的人是要继承房产，需要与所有购房共有人协商，否则难以转让。

　　案例三：张某于去年8月购买了二手房，9月底，卖方表示合同签订时房屋尚未到期，交付时间为今年11月1日，张某同意。 但后来当张去收房时，租客说他的租期是明年11月1日，并拿出与卖家签订的原始合同。 最初，卖方一次性收到所有租金。 当前，张瑞敏应如何维护自己的合法权益

　　深圳著名房产律师分析：首先，有一句法律上的俚语“买卖不破租赁”，其含义是房屋所有权的转移不影响合法的租赁关系，也就是说虽然张某已经取得的该房产的合法权属证书，但是张某的商家与承租人之间依法签订的房屋租赁合同仍然有效，简单地说，张某不能强令他搬走。其次，这种情况下，卖方有欺诈的嫌疑，张某可要求给他们过户的中介公司作证，向法院或约定的仲裁机构提起诉讼（仲裁），请求卖方赔偿相应损失或要求返还自产权过户到张某名下起至明年11月1日的租金。

　　深圳著名房产律师提醒：如果企业购买二手房后卖家还有一个租赁市场关系，需特别需要注意，要在合同上补充学生明确交房时间。

　　案例4：肖王去年年底与张某签订了一年的租赁合同，并支付了一年的租金和押金。 现在张某告诉小王，他不想租，因为有人来看房子买，他也收到了定金，签了合同。 小王能否要求法院确认合同无效，并以同样价格购买该房屋

　　深圳著名房产律师分析： 在房屋所有权转让前确立租赁权的，承租人在同等条件下享有房屋所有权优先购买权，出租人不履行义务的，有权请求法院宣告房屋所有权转让无效。《最高人民法院关于实施《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第一百一十八条规定： “出租人出售出租房屋，应当提前三个月通知承租人，承租人有同等条件的优先购买权； 出租人不按照本规定出售房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋的买卖无效。”，即使张某签订了房屋转让合同，只要没有证据表明承租人放弃了优先购买权，王某仍然可以要求确认转让合同无效，并有优先购买同价房屋的权利。

　　深圳著名房产律师提醒：如果我们消费者的租赁期未满，而房东拒租并将房子转卖他人，则房东违约，并且由于此时学生自己发展具有中国优先选择购买权，可同等价格可以购买该房产。

　　如果您现在想买二手房，或者也处于这样的法律问题中，欢迎咨询深圳著名房产律师，专业的事情还是交给专业的人来做。