深圳租赁房可以买卖吗？——站在深圳法律咨询网的角度为你解答

　　在繁华的深圳市，房地产市场一直是人们关注的焦点。许多人在购房时会选择将已有的租赁房进行出售，那么问题来了：已经出租的房子究竟能不能买卖呢？作为一位专业的深圳法律咨询网律师，今天我就来为大家详细解答这一问题。

　　#### 一、租赁房买卖的法律依据

　　根据我国《合同法》和相关房地产法规，房屋出租的法律关系中，承租人享有的是房屋的使用权，而房屋的所有权仍然属于出租人。这意味着，出租人在租赁期间内仍然拥有对房屋的处分权，即可以进行买卖交易。因此，从法律层面来看，已经出租的房子是可以买卖的。

　　#### 二、买卖不破租赁原则

　　在房屋租赁关系存续期间，即使房屋产权发生变动，原租赁合同依然有效，这就是我们常说的“买卖不破租赁”原则。具体来说，即使房东将房屋卖给了新的买家，新买家也必须继续履行原租赁合同中的条款，直到租期结束。这一原则保护了承租人的合法权益，避免了因房屋买卖而导致的租赁纠纷。

　　#### 三、承租人的优先购买权

　　值得注意的是，当出租人决定出售房屋时，承租人通常享有优先购买权。也就是说，在同等条件下，承租人有权优先于其他买家购买该房屋。如果承租人放弃行使优先购买权，那么出租人才可以将房屋出售给第三方。因此，在出售租赁房之前，房东需要提前通知租客，并询问其是否愿意购买。

　　#### 四、实际操作中的注意事项

　　1. **通知义务**：房东在出售租赁房前，应提前书面通知租客，告知其房屋即将出售的事实，并明确租客是否愿意行使优先购买权。

　　2. **合同条款**：在签订二手房买卖合同时，应在合同中注明房屋正在出租的情况，并将租赁合同作为附件保存。此外，还需明确约定租金收取的时间点以及交付房屋的具体时间。

　　3. **违约责任**：为了保障双方权益，建议在合同中约定逾期交房的违约责任及赔偿方式。例如，可以规定每逾期一天，出卖人需支付一定比例的违约金。

　　4. **保留部分购房款**：为了确保顺利交接房屋，买受人可以保留一部分购房款待房屋交接完成后再支付给出卖人。这样可以在一定程度上避免因出卖人未履行义务而导致的风险。

　　#### 五、案例分析

　　最近，我处理了一起关于租赁房买卖的案件。李先生在深圳市区拥有一套两居室住房，该房屋目前处于出租状态。由于急需用钱，李先生打算将这套房子出售。经过多方寻找，他找到了一个合适的买家张女士。然而，在交易过程中，李先生并未提前通知租客王小姐，导致王小姐认为自己的优先购买权受到了侵害。最终，通过协商，李先生同意给予王小姐一定的经济补偿，同时张女士也接受了稍高的购买价格。这个案例告诉我们，在进行租赁房买卖时，一定要充分尊重并保护承租人的合法权益。

　　#### 六、结语

　　总之，已经出租的房子是可以买卖的，但在实际操作中需要注意遵守相关法律法规，尤其是要尊重并保护承租人的合法权益。作为一位专业的深圳法律咨询网律师，建议大家在涉及此类交易时务必谨慎处理，必要时可咨询专业律师的意见，以确保交易过程顺利进行。希望这篇文章能够帮助到大家更好地理解租赁房买卖的相关法律规定。