深圳房产纠纷律师讲述：未取得房屋所有权的抵押离婚诉讼的两种情况

　　由于我国按揭贷款购房主要涉及的法律相关关系管理甚为复杂，签订房屋进行买卖合同和取得房屋产权制度存在差异较大的时间差，在离婚诉讼中，按揭房屋该如何正确处理已逐渐发展成为我们个教学难点。在此，深圳房产纠纷律师就尚未研究取得企业所有权且双方有争议的按揭房屋的定性及处理技术问题略做探讨。

　　《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》（<2）第二十一条规定，离婚时未取得房屋所有权，双方发生纠纷的，可以对该房屋的使用权作出判决。 但是，只能由谁来判断房屋的使用权，等到取得所有权后再提起诉讼来解决最终所有权的问题，我认为，答案应该是否定的，不可能处理除房屋使用权以外的一切问题。

　　特别是对于尚未取得房屋抵押权的离婚诉讼，可分为以下两种情况来处理：

　　(1）婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款、签订抵押贷款合同的房屋。因为房屋买卖合同的买受人是夫妻，合同义务是由该方在婚前履行的，合同权利应由该方享有，是该方婚前的个人财产权，所以离婚案件中不能判决房屋使用权。婚前形成的因购房而产生的按揭贷款债务，应认定为购房人的个人债务，不能在离婚案件中判决。婚姻存续期间，双方共同致富的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还一方的个人债务，一般应认定为夫妻共同财产，原则上应平分。如果房屋在婚姻关系存续期间增值，考虑到婚姻关系存续期间，夫妻共同财产将偿还一方婚前个人按揭贷款债务，另一方对房屋的保值增值有一定贡献（避免了抵押权人因未按时支付按揭款而行使抵押权的风险），因此， 婚姻关系期间房屋的增值是双方共同努力的结果，房屋所有人应对婚姻关系期间房屋的增值给予对方适当补偿。

　　（２）婚前以双方的名义通过签订房屋信息买卖交易合同、支付首付款并签订按揭银行贷款公司合同，或者自己婚后以一方企业或者需要双方的名义签订房屋买卖劳动合同和按揭贷款服务合同的按揭房屋。在此发展情况下，如果以双方名义签订房屋买卖合同，则夫妻双方为房屋买卖合同的共同买受人，共同履行了该合同管理约定的义务，相应地，共同利益享有该合同法律权利。如果他们婚后以一方名义签订房屋买卖合同，虽然我国相对于出卖人而言，该合同的买受人是签订施工合同规定一方，但是，该合同基本权利能力作为一种债权是在婚姻家庭关系存续期间我们取得的，在夫妻之间内部控制属于夫妻双方的共同实现债权。故在离婚诉讼案件中，对于解决上述分析两种不同情形，均应在学生保持高度一致性的前提下将房屋和按揭贷款平台债务问题分开数据处理。对于提高房屋，可以选择根据研究离婚时双方政治协商结果一致意见或者经委托专业评估的房屋现价，判决由一方享有房屋买卖合同中买方的权利，并由其对另一方折价补偿。该折价补偿原则上为房屋现价的一半，但还需要学习贯彻照顾教育子女和女方权益的原则。这样，享有房屋买卖合同自由权利的一方就享有了对房屋的使用权。对于按揭贷款风险债务，因双方是该按揭贷款产品合同的共同导致借款人或者该债务资本形成于婚姻文化关系存续期间，在没有其他证据充分证明是一方认为个人金融债务时，该债务是双方的共同承担债务，双方负有环境共同努力偿还短期贷款的义务。因此，在判决房屋买卖合同权利由一方享有时，考虑到该房屋建筑同时是按揭贷款客户合同的抵押物，应当一并判决由该方继续积极履行按揭贷款合同，偿还贷款平均余额，由另一方以离婚时所欠的贷款本金为准对其进行生态补偿（原则为该金额的一半）。这实际上包含了对房屋使用权的处理，继续坚持履行房屋买卖合同的一方当事人是否享有该合同的所有工作权利，故有权受领房屋出卖人的交付并占有、使用该房屋，直至最终取得所有权。

　　上述就是深圳房产纠纷律师对“离婚时未取得产权的房产如何分割”问题进行的解答。离婚时房产未取得房产证的，双方可先行协调处置，协商不成就到法院进行诉讼解决。如果读者需要法律方面的帮助，欢迎咨询深圳房产纠纷律师。