光明新区律师说法：赠与公证与继承公证哪个效力更强？

　　当房产赠与公证遭遇房产继承公证，两者谁更有效力呢？通过继承公证后办理的房产证，为何竟被法院判决撤销呢？在进行房产赠与或继承公证后，又要注意哪些问题呢？这些涉及房产归属纠纷的焦点问题，光明新区律师通过其亲自代理的真实案件为您以案说法。

　　【案件背景】

　　杨某母亲于2011年2月去世，后杨某于2014年5月在其所在地的公证处办理继承公证，继承了母亲名下的一套房产。但2015年11月初，杨某从该公证处得知，其母亲曾于2009年9月与其儿子杨某某签订了一份赠与协议，且也进行了赠与公证，母亲把该套房产赠与其儿子了。而杨某之子随即在基层人民法院提起以该地房管局为被告、以杨某为第三人的行政诉讼。

　　【原告主张】

　　原告杨某某认为：该房屋已经被赠与自己，应该属于自己所有，且自己已经进行了翻盖，更应该属于自己，所以房管局的颁证行为错误，应该撤销该房产证。

　　【律师答辩】

　　光明新区律师作为第三人杨某的代理人，我们认为：

　　一、原告所述与事实不符：

　　1、原告说第三人1995年离家出走，不承担赡养老人的义务，与事实不符。实际是1995年第三人外出工作，2005年即回来照顾母亲，且在母亲生病的四、五个月时间里仅有第三人一人悉心照顾母亲，直至母亲病逝，而原告在母亲生病期间没有照看母亲，且母亲病逝时也不在跟前。此后第三人操持母亲的丧事，做到了作为子女应尽的义务。

　　2、第三人的母亲在病重期间，告诉第三人，该涉案房屋是由她出资，委托原告翻盖的，建房款由其用她做生意积攒的私房钱支付给原告的，该房屋的所有权没有改变。

　　二、对于原告提出的赠与协议，第三人认为是无效的，理由如下：

　　1、《赠与公证细则》第七条明确规定：“办理不动产赠与公证的，经公证后，应及时到有关部门办理所有权转移登记手续，否则赠与行为无效。”第三人的母亲与原告杨某某于2009年9月签订了赠与协议，但直到2014年，长达5年时间，该房屋都没有过户，而且从第三人的母亲2011年2月过世到2014年5月达3年之久，原告也没有向第三人说过存在赠与协议，也没有让第三人协助他过户，所以按照赠与公证细则的规定，赠与行为无效。

　　2、《继承法》第二十五条规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。”而原告明知有赠与协议存在，却没有在规定的时间内向第三人及其他亲人公示，并表示他愿意接受该房产，因此，应视为原告已经放弃了该遗赠。

　　3、《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”《合同法》第一百八十七条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”因为原告没有办理产权登记变更手续，该房产依然未发生物权变动，依然属于原赠与方个人的财产，也就是第三人母亲的房产，第三人依照法律规定当然可以继承，而且第三人一直在该房子内生活，原告却一直没有占有、使用该房屋。

　　总之，第三人认为，其母亲与原告所签订的赠与协议因原告没有在规定的期限内进行过户登记，也没有在法律规定的期限内表达接受遗赠的意愿，该协议已经无效，视为原告放弃了接受赠与的权利。因此第三人的继承是合法、有效的。

　　三、该地房管局的颁证行为合法有效：

　　1、原告自称接受赠与房屋后进行翻盖，而翻盖前他并没有到房管局进行变更登记，那时被继承人仍然健在，不能认定是原告的个人自主行为。该房产的所有权没有改变，并不能因翻盖而自行变更，该房产在第三人继承变更前仍然是其母亲名下的房产，在其母亲去世后，该房产即为其遗产。

　　2、该地房管局基于第三人提供的资料及公证处的继承公证进行的登记变更程序合法、内容真实有效。既然该房产是遗产，而原告不是合法的第一顺序继承人，原告就没有权利进行继承，相反，第三人作为唯一的继承人有权要求房管局进行继承变更登记。虽然原告与第三人的母亲有赠与协议，但因为双方没有及时进行房屋产权变更登记，该赠与协议归于无效。所以，该地房管局按照程序将该房产变更给第三人杨某是合法有效的。

　　综上所述，第三人认为原告的请求于法无据，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求，以维护第三人的合法权益。

　　【法院判决】

　　法院经审查认为，该房产证登记的房屋因翻盖而不复存在，在这种情况下，房管局将原房产证变更登记，确实存在错误，所以判决撤销房管局颁发的房产证。

　　【光明新区律师说法】

　　一、房屋赠与在公证后要及时进行变更登记，否则一旦该房屋因翻盖、拆除等情况发生，该公证就无法落实，也就成了一纸空文。

　　二、房屋赠与和动产赠与不同，有其特有的生效要件，必须到房管局进行房屋产权变更登记，才能发生物权上的效力。

　　三、继承公证，只有在被继承人没有合法地处分该房产时，其效力才能体现出来，一旦出现赠与或遗赠情况，也直接威胁到该公证的效力。

　　四、如果房屋灭失，无论是赠与公证还是继承公证，因标的物不复存在，该公证也就没有存在的价值。

　　无论是民事代理，还是刑事辩护，光明新区律师代理案件讲求专业、对待所有当事人讲求诚信、工作讲求高效，做到尽最大努力维护委托人的合法权益。