深圳光明律师分析销售员把商品房卖给精神病人

　   精神病人从一定程度上说，属于社会弱势群体，在民事、刑事和其他法律规范方面受到了较大的保护。由于没有足够的识别和控制能力，只能受法律的保护而不受管制，但又有人由于利益的诱惑，欺骗精神病人，妄图获取不当利益。深圳光明律师为您说下面案例。

　　最近，郑州许女士患了精神疾病已经5年了。2019年1月，郑州孔雀城售楼部工作人员来到许女士家中推销房屋，见女儿三十多岁仍住在许女士家，便开始推销。在此。她告诉销售人员，自己的女儿有精神疾病，没办法买房子，最后这个业务员还是把许女士的女儿带到售楼部，交5万元定购合同。现在，许女士希望孔雀城售楼部尽快退房，而新郑市房管局工作人员表示，此事正在处理中，国庆后将具体落实。

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　　精神病患者购买房子，能不能退

　　精神病患者所从事的民事活动，是否符合其精神健康状况，可以从该行为与自己生活相关的程度、精神状态是否能了解其行为，并预见相应的行为后果，以及对行为标的金额等方面的认定。在完全无法识别和控制自身行为的情况下，例如患上了痴呆症，利益相关者可以向法庭申请宣告他们为无民事行为能力人；如果精神病人能够部分识别并控制自己的行为，则利害关系人可以申请宣告他为限制民事行为能力人。

　　依据我国民法，限制民事行为能力人所缔结的合同，经法定代理人追认后，仍有效，但纯粹受益合同或符合其年龄、智力、心理健康状况的合同，无须由法律代理人追认。当事人可向法定代理人催告，期限为一个月。法律代理人未作指示的，视为拒绝追认。在合同被追认前，善意相对人有撤销的权利。应通过通知的方式做出撤销。即是说，如果许女士女儿属于限制民事行为能力人的情形，其买房子的合同行为要经过许女士本人的追认才能证明是有效的，这是一种尚未生效的民事法律行为。

　　若其女儿完全不能识别和控制自己的行为，则属于无民事行为能力人。因此订立的购房合同是无效的民事法律行为，自始无效，当然无效，完全无效，售楼部应退还其所欠房款。另一方以欺诈、胁迫或乘人之危，与当事人真实意思表示相抵触的民事法律行为，亦属无效。

　　但是，若许女士女儿为间歇性发病的精神病患者，则按法律规定，确能证明间歇性精神病人在发病期间实施的民事行为，应认定为无效。精神错乱状态下实施的民事行为应当认定为无效。也就是，如果是在精神清醒，没有发病的时期签定了购房合同，那么售楼部就不需要退还房款了。深圳光明律师​