租房过程中,经常会碰到一些陷阱,其中之一就是甲醛超标。住房质量关系到人类健康。污染物质如室内甲醛和其他污染物质为隐性缺陷。如果室内污染物超标,房子就会对人体健康造成一定危害。如出租房屋甲醛超标,承租人有权随时终止合同吗?下面深圳房屋合同律师为您分析这个案例。
案件情况
他在一家经纪公司的帮助下,于2020年10月13日租了一间房子。住在王家的时候,发现家里经常有异味,怀疑甲醛超标。王家经纪人报告情况,要求经纪人对房子的空气质量进行检测,经纪公司不同意检测。因此王先生委托专业机构进行检测,并将检测时间通知经纪公司,但是经纪人不在。经过检验,鉴定机构出具的检测报告表明甲醛含量高于国家标准。在退租退款方面,王先生在十一月一日从所住的房子里搬走。此后双方就王居住期间的租金及服务费产生纠纷,王起诉经纪公司退还租金、服务费、甲醛检测费用等。经纪人说,不能排除由原告物品引起的房屋空气质量不合格,轻微超标为正常现象。检验报告所反映的只是一段时间的价值,不能证明房屋不适合居住,不同意退还居住期间的租金和服务费。
审判结果
经过审理,法院认为出租人有法定的义务,在租赁期间维护租赁物符合约定的目的。租赁房屋若甲醛超标,应认定为经纪公司违约,并承担相应的违约责任。至于王家居所期间的租金及服务费,考虑到室内空气质量不合格,但出租房屋仍有一定的使用价值,承租人仍可获得部分居住利益。据此,出租人在上述期间所支付的租金返还义务,应当根据房屋内空气质量不符合标准、承租人实际损害后果、居住时间等因素确定。经过全面考虑,法院决定退还王先生60%的租金及服务费,检测费由经纪公司负担。
法官说明
《民法通则》第七百三十一条规定,如果租赁物危及承租人的安全或健康,即使知道租赁物质量不合格,承租人可随时终止合同。该条是原合同法第233条保责任的延续。所以,如果专业机构检测到甲醛含量超过国家规定的,承租人可以要求解除租赁合同。
瑕疵保证责任是出租人在租赁合同中的重要义务。租赁存在危及承租人人身安全或健康的质量缺陷的,出租人应对租赁物的质量缺陷负责,承租人有权随时终止合同,这体现了民法中人格权优先保护原则。对在租赁期内的租赁物,出租人应无条件归还,但承租人实际居住期间的租金返还,应根据空气质量不合格、损坏后果及居住时间等综合考虑。检测费是承租人在履行合同过程中确定房屋空气质量所必需的费用,由经纪公司负担。深圳房屋合同律师
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