今日，朋友圈一位朋友向律师咨询，恒大(启东)海上威尼斯城业主房屋因拖欠工程款而被启东市法院依法查封，案号是(2021)苏0681民初8747号。造成房产证无法办理。
那麽，签订房屋买卖合同后，没有办理房产证，房屋被法院依法查封，作为购房人是否可以排除人民法院的强制执行？
对此，首先要看一下有关司法解释的规定：
《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称《执行异议与复议规定》)第二十八条规定：“执行异议与复议的规定”买方对被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况，并且其权利可以排除执行的，人民法院应予以支持：(一)在人民法院查封前，已依法扣押被执行人名下的不动产；也有可能已经按照合同规定支付了部分价款，并且已经按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因而办理过户手续。第29条规定：“在执行金钱债权时，买受人对商品房的登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情况且可以排除执行的，法院应予支持：(一)在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系为居住且买受人名下没有其它用于居住的房屋；(三)已支付超过合同约定总价款的百分之五十。
根据以上条款，买方排除了债权人的申请，其实质是权利的排序，哪一种权利受到了优先保护？法律实践中，只要执行异议和复议规定能符合第28条或29条，就足以排除债权人的强制执行。
然而，在司法实践中，买方如希望排除债权人的强制执行申请，即使在表面上符合第28.29条的规定，但仍需注意下列三个法律问题，以使对案件的发展方向作出总体把握：
二、担保物权优先保护的法律问题。
该条款第27条规定：“申请执行人在执行标的物上享有与案外人对峙的担保物权等优先受偿权，人民法院对该人提出的排除执行异议不予支持，但法律、行政解释另有规定。该条重申了在执行优先受偿权利，例如担保物权的执行，一般不应排除的基本原则。而且，《执行异议与复议条款》第28条第29条的规定属于27条所述“除非法律及司法解释另有规定”。特别是第29条之所以成为第27条而书内容，是为了优先保护符合有关情形的消费者的生存权，以司法解释特别规定的形式，对所有权利进行对抗，包括但不限于建筑价款优先受偿权、抵押等。
所以，仅针对在购买或出售中存在抵押等担保物权时，能否根据《执行异议与复议规定》第28条的排除抵押权人申请进行分析.讨论。第二十八条规定的四个条件，认为就前三项客观条件而言，作为买受人举证相对比较简单，但对第(四)项“非由于买受人自身原因没有办理过户登记”，常常是买受人不办理过户登记，可以说是买受人举证比较简单。对于这一问题，需要辩证地分析和处理。
1.先有抵押，后有买卖的情形。
对此，对于抵押权人而言，该房对其债权是实现其债权的保障，在依法办理抵押登记时，具有公示效力，如果买方在房屋已有按揭的情况下，仍购买房屋并按约定支付购房款，房屋未过户时，办理交付入住手续，尽管未办理过户系因房产有抵押而无法办理过户，但由于买受人也没有尽到合理、谨慎的谨慎义务，因此仍放任法律风险进行交易，通常很难认定“不是因为买受人自己没有办理过户登记”，否则这就会突破抵押权，也就意味着抵押权人的利益将不会得到保障。所以，如果按揭在先，在后买卖的情况下，作为买受人很难根据《执行异议与复议规定》第28条将抵押权人申请的抵押权排除在外。
一、消费者生存权利优先保护的法律问题。
《执行异议和复议条例》第29条中，主要反映了消费者的生存权优先保护的法律问题，即对房地产开发商而言，买方是消费者，但我国实行的是商品房预售制度，消费者从签订预售合同到最后获得小产证，往往要经历很长一段时间，存在许多不确定因素，有的开发商因为经营不善而破产，有的开发商虽然还没有破产，但是由于债务问题，消费者在办理小产证之前常常被法院依法查封，即使拍卖，如果得不到司法保护，作为消费者的权益也难以得到保障。
正是由于这个原因，为了保护消费者的合法权益，最高人民法院于2002年颁布了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，特殊说明：该批复中的条款已被其他司法解释吸收或修改，于2021年1月1日废止),2015年颁布的《执行异议与复议规定》，而《批复》第二条明确规定：“消费者在交付全部或大部分购买商品房后，承包人就该商品房所享有的工程价款优先受偿权不能对抗买受人。以上条款体现了商品房消费者权益优先保护的原则。然而，《执行异议和复议规定》第29条却是在第二条中对消费者权益优先保护的进一步细化，即：消费者的生存权优先保护。如果下列三个条件得到满足，买方(消费者)可排除法院的执行：一是在人民法院查封前已经签署了合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总额的百分之五十。
以上三个条件作为买方在请求排除法院强制执行时，证明比较简单。当前，有些司法案件中，即使买方支付的价款没有超过总价款的50%，但买方在提出执行异议时将剩余的购买款项交到法院，还可以排除强制措施，例如(2021)最高法民终600号案件，最高院认为“本案中买受人已支付购房款，尽管尚未达到总价款的百分之五十，但是它在诉讼中明确表示愿意按人民法院的要求支付剩余价款，在这种情况下，法院根据《执行异议和复议规定》第二十九条，认定其在交付剩余房款后对案件涉房屋享有物权期待权.可以排除强制执行并无不妥。但是，应注意到，该案件已突破了《执行异议和复议规定》第29条所规定的条件，而且该案件也非指导性案件，在司法实践中可有许多不同的处理意见。
值得注意的是，对其中“购买商品房系为居住且买受人名下没有其它住房”如何理解，审判实践中对此标准存在分歧。据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条明确解读为：“买受人姓名下无其他供居住住房”，在案涉房屋同一设区的市或县级市，可理解为在案涉房屋中所使用的房屋。商品住宅消费者名下虽然已经有1套住房，但所购房屋在面积上仍属于基本居住需求，可以理解为符合这一规定的精神。
不过，对于购买恒大威尼斯的上海人来说，一般都是投资渡假房，很难与消费者的生存权利相联系，此次买房者的房屋被法院查封，是否可以排除法院强制执行有一定变数！
尽管在司法实践中，买方常常以不知情为由进行抗辩，但买卖房屋时，买方应尽到高度注意义务，并向房地产登记机关申请取得不动产登记簿，知道房屋是否被查封.抵押等其他权利限制；签订房屋买卖合同时，约定合理的过户时间，主动向卖方提出办理过户登记申请；在规定时间内保存有关权利主张的证据，以避免因举证不能或怠行使权利而产生不利的法律后果，尤其是二手房买卖。如(2019)最高法民申1684号案件，最高院作出如下陈述：“李红光作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时，未能尽到注意义务，因此，法院作出上述表示。 深圳龙岗区律师事务所