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深圳合同律师谈合同效力和物权效力区分

时间:2021-07-14 09:40 点击: 关键词:合同效力,物权效力,物权法,区分不同

  一、本条的缘由

  本条直接源自《物权法》(已于2021年1月1日废止,下同)第15条,规定物权变动的效力是否发生不影响债权合同的效力。
 

  二、本条规定的主要内容

  本条明确规定了物权变动与物权变动原因的效力应当区分判断,实质上是明确了两层内涵,一是原则上不动产物权登记是物权变动的构成要件,二是该要件并不影响物权变动的原因行为的效力。

  本条规定中的“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”,是指以发生不动产物权变动为目的的基础法律关系,主要是债权合同,属于债权法律关系的范畴,也是引起物权变动的原因。例如,当事人订立房屋买卖合同后,出卖人负有向债权人转移标的物所有权的义务,该房屋买卖合同即为当事人向不动产登记机构申请转让登记的原因,也是引发物权变动法律效果的原因。
 

深圳合同律师谈合同效力和物权效力区分
 

  三、本条规定特别评注

  当事人签订债权合同后,并不是在任何情况下都能够完成不动产物权登记。如“一房二卖”的情形下,或是出卖人不享有对不动产的所有权时,就可能无法办理不动产物权转移登记,实现物权变动的法律效果。然而,不应因物权未发生变动而影响对债权合同效力的判断。当事人订立的旨在设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,属于债权合同的范畴,应受债法的合同法规范,无须与登记捆绑在一起。依合同法法理,除非法律有特别规定,合同一经成立,只要不违反合同有效要件,就是有效的合同。因此,即使因客观情势发生变迁,处分不动产但物权变动不可能实现,当事人订立的合同也不因此受影响,即不因物权未变动妨碍债权效力的发生。债权合同有效的情形下,因无法办理不动产物权登记而不能产生物权变动效力的,债权人还可以基于有效合同享有的债权,督促债务人及时履行合同义务,请求债务人依法承担违约责任。适用本条规定,应把握以下三个方面的理念:
 

  1.物权行为和原因行为相区分的原则是“物债二分”下重要的基本原则,将不动产物权变动的原因与结果进行区分,是由债权与物权的性质决定的。依合同产生的债权债务关系是基于当事人意思自治产生的,对当事人双方具有约束力。合同自双方合意达成之日起就产生效力,属于相对权的范畴,无需公示,合同效力独立存在,也不因合同履行出现障碍而影响到对合同效力的判断。相比债权,物权原则上是一种绝对权、支配权,具有排他效力,不仅约束双方当事人,更具有对世效力。为保障交易安全,物权的变动必须依赖法定的物权变动中的公示行为,即标的物的交付(动产)或者登记(不动产)。物权变动原则上只能在交付或者登记后才能生效。
 

  2.将不动产物权变动的原因与结果进行区分,是由我国现行法律关于物权变动的模式决定的。在《民法典》的编纂过程中,学界对“合同”的概念是仅指债权合同还是包括物权合同在内的广义合同提出过质疑。有学者认为, 《合同法》(已于2021年1月1日废止,下同)所说的“合同”实际就是指“债权合同”而不包括“物权合同”。(崔建远:《合同法》, 北京大学出版社2013年版,第1页。)有学者则主张《民法典》中的合同应采取广义合同的概念,认为合同是当事人意思表示一致的协议,因此不应完全限于债权债务合同,而是涉及整个民事关系。(王利明:《合同法研究》(第1卷),中国人民大学出版社2015年版,第8~10页。)按照《民法典》现行体系安排,应当将本条中的合同限定在“债权合同”的范围内。这是因为,按照主流观点,我国目前对物权变动采取债权形式主义模式,即“债权合意+物权公示”可以引起物权变动,而并未进一步区分物权合意。对于合同概念的定义也规定在《民法典》合同编,而非《民法典》总则编,这意味着并未将合同概念作为公因式予以提取,故合同的概念定位应该限于合同编下的合同,而非可以作为《民法典》公因式的合同。《民法典》第465条第2款规定:“依法成立的合同, 仅对当事人具有法律约束力, 但是法律另有规定的除外。”第468条则进一步强调了“非因合同产生的债权债务关系,适用有关该债权债务关系的法律规定;没有规定的,适用本编通则的有关规定,但是根据其性质不能适用的除外。”因此,本条中的“不影响合同效力”,其含义应是在我国采债权形式主义模式下,登记形式的不满足只能影响不动产物权变动的效力,而对债权合意不产生影响,即“不影响合同效力”应当解释为不影响当事人之间债权合同的效力,如此才符合《民法典》整体的体系安排。
 

  3.区分债权合同效力与物权变动的结果也是诚信原则的体现。诚信是民法中最重要的原则,要求当事人诚实守信,不得逃避法律或合同约定的义务。如果不将不动产物权变动的原因与结果进行区分,一旦没有办理物权登记,当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同也随之无效,其结果就会纵容违约的当事人以不履行登记义务的方式逃避合同对其的约束力,守约一方的合法权益因合同无效也无法得到妥善保护,最终的结果就是破坏了市场经济条件下交易的基本规则,不利于社会主义市场经济的发展。
 

  索引:民法典第二百一十五条【合同效力和物权效力区分】

  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

 

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